Η νέα ανάλυση του ΔΝΤ, βασισμένη στα δεδομένα του Spitogatos, φωτίζει με απόλυτη καθαρότητα μια πραγματικότητα που βιώνουν καθημερινά εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες: η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια βαθιά στεγαστική κρίση, η οποία δεν προέκυψε ξαφνικά, αλλά χτίστηκε σταδιακά μέσα σε μια δεκαετία ανεξέλεγκτων αυξήσεων, στρεβλώσεων και πολιτικής αδράνειας. Με τις ζητούμενες τιμές κατοικιών να έχουν εκτοξευθεί κατά 85% από το 2016 και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν αυξηθεί κατά 240% , το στεγαστικό κόστος έχει ξεπεράσει πλέον το όριο αντοχής της κοινωνίας. Η έκθεση του ΔΝΤ δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών: η κρίση δεν είναι συγκυριακή, αλλά δομική — και η πολιτεία άργησε χαρακτηριστικά να παρέμβει.
Η εκτόξευση τιμών και η διάλυση της προσιτής κατοικίας σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές
Σύμφωνα με τα στοιχεία που αξιοποίησε το ΔΝΤ από τον Spitogatos, οι ζητούμενες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 85% από το 2016, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανέβηκε μόλις 47% . Το αποτέλεσμα είναι πως το 2025 το διάμεσο στεγαστικό κόστος ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών Current page — ένα όριο που διεθνώς θεωρείται «κόκκινη γραμμή» για την οικονομική επιβίωση μιας οικογένειας.
Η έκθεση καταγράφει ότι δύο στα πέντε νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, με τις μεγαλύτερες πιέσεις να εντοπίζονται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τους τουριστικούς προορισμούς . Πρόκειται για περιοχές όπου η ζήτηση έχει εκτοξευθεί, η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και οι τιμές έχουν ξεφύγει από κάθε λογική.
Τα δεδομένα του Spitogatos δείχνουν επίσης ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο ποσοτικό αλλά και ποιοτικό: η κατανομή του διαθέσιμου αποθέματος δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες της ζήτησης. Μόλις το 30% των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη είναι κάτω των 60 τ.μ., ενώ στην υπόλοιπη χώρα το ποσοστό φτάνει το 55% . Με άλλα λόγια, οι μικρές κατοικίες — αυτές που χρειάζονται οι νέοι, οι εργαζόμενοι και τα ζευγάρια — είναι είδος προς εξαφάνιση στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η κυβερνητική καθυστέρηση που επιδείνωσε την κρίση
Η έκθεση του ΔΝΤ είναι απολύτως σαφής: η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες που οδήγησαν στη σημερινή στεγαστική ασφυξία. Οι καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, φτάνοντας τις 230.000, δηλαδή το 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας .
Η ανάλυση του ΔΝΤ, που συνδυάζει στοιχεία από Spitogatos, INSETE και ΕΛΣΤΑΤ, καταλήγει ότι η υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων συνδέεται με:
- αύξηση τιμών κατοικιών,
- μείωση διαθέσιμων ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση,
- ενίσχυση της πίεσης σε περιοχές υψηλής ζήτησης .
Η κυβέρνηση, παρά τις προειδοποιήσεις ειδικών και φορέων, άργησε να θεσπίσει ουσιαστικούς περιορισμούς. Για χρόνια, η αγορά λειτουργούσε χωρίς σαφές πλαίσιο, επιτρέποντας σε ολόκληρες γειτονιές να μετατραπούν σε «τουριστικά πάρκα», εκτοπίζοντας μόνιμους κατοίκους και εργαζόμενους.
Η καθυστέρηση αυτή είχε πραγματικό κοινωνικό κόστος: οι νέοι δεν μπορούν να βρουν σπίτι, οι οικογένειες μετακινούνται σε υποβαθμισμένες περιοχές, ενώ οι τιμές ενοικίων στην Αττική έχουν φτάσει σε επίπεδα που θυμίζουν ευρωπαϊκές πρωτεύουσες — χωρίς όμως τους αντίστοιχους μισθούς.
Ανισορροπίες προσφοράς–ζήτησης και μια αγορά που λειτουργεί υπέρ των λίγων
Η έκθεση εντοπίζει έντονες αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης: παρά την αύξηση των καταχωρίσεων, ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά είναι 8 μήνες για πωλήσεις και 6 μήνες για ενοικιάσεις . Αυτό δείχνει ότι η αγορά δεν «τρέχει» φυσιολογικά, αλλά λειτουργεί με στρεβλώσεις.
Επιπλέον:
- Το 55% των ακινήτων προς πώληση υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ — ποσό απρόσιτο για την πλειονότητα των νοικοκυριών .
- Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου είναι 575 ευρώ πανελλαδικά και 785 ευρώ στην Αττική .
- Το ένα τρίτο των καταχωρίσεων αφορά κατοικίες άνω των 120 τ.μ., ενώ η ζήτηση έχει στραφεί σε μικρότερα ακίνητα .
Η εικόνα είναι ξεκάθαρη: η αγορά παράγει ακίνητα που δεν χρειάζεται η κοινωνία και δεν παράγει αυτά που χρειάζεται.
Ενεργειακή αναποτελεσματικότητα και επιπλέον κόστος για τα νοικοκυριά
Το ΔΝΤ επισημαίνει και έναν ακόμη παράγοντα που επιβαρύνει το στεγαστικό κόστος: την ενεργειακή αναποτελεσματικότητα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος. Οι ελληνικές κατοικίες καταναλώνουν 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τις πορτογαλικές .
Αυτό σημαίνει:
- υψηλότερους λογαριασμούς,
- μεγαλύτερη ενεργειακή φτώχεια,
- ακόμη πιο δυσβάσταχτο συνολικό κόστος κατοικίας.
Και εδώ, η πολιτεία άργησε να κινηθεί με ένα συνεκτικό πρόγραμμα ανακαινίσεων μεγάλης κλίμακας, αφήνοντας τα νοικοκυριά να επωμιστούν το βάρος.
Τι προτείνει το ΔΝΤ και τι δεν έχει γίνει ακόμη
Το ΔΝΤ προτείνει ένα πακέτο παρεμβάσεων που περιλαμβάνει:
- μεταρρύθμιση της νομοθεσίας για εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες,
- στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία,
- ενίσχυση του κατασκευαστικού κλάδου για αντιμετώπιση έλλειψης εργατικού δυναμικού .
Πολλά από αυτά τα μέτρα έχουν συζητηθεί, αλλά λίγα έχουν εφαρμοστεί με συνέπεια. Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει από τα χαμηλότερα ποσοστά κοινωνικής κατοικίας στην Ευρώπη, ενώ η αγορά παραμένει σε μεγάλο βαθμό ανεξέλεγκτη.
Ένα κοινωνικό πρόβλημα που απαιτεί πολιτική τόλμη — όχι ημίμετρα
Η έκθεση Spitogatos–ΔΝΤ δεν είναι απλώς μια τεχνική ανάλυση. Είναι ένας καθρέφτης που δείχνει μια κοινωνία σε στεγαστική ασφυξία. Οι νέοι μένουν με τους γονείς τους μέχρι τα 35. Οι εργαζόμενοι δαπανούν μισό μισθό για ενοίκιο. Οι οικογένειες μετακινούνται μακριά από τις δουλειές τους. Οι πόλεις αλλάζουν χαρακτήρα.
Η κυβέρνηση έχει αναγνωρίσει το πρόβλημα, αλλά η πραγματικότητα δείχνει ότι οι παρεμβάσεις ήταν καθυστερημένες και ανεπαρκείς. Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με επιδοτήσεις ενοικίου ή μεμονωμένα προγράμματα. Χρειάζεται:
- ρυθμιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- μαζική παραγωγή προσιτής κατοικίας,
- φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις,
- πολιτική βούληση να συγκρουστεί με συμφέροντα.
Η Ελλάδα δεν μπορεί να συνεχίσει να είναι χώρα όπου η στέγη είναι προνόμιο και όχι δικαίωμα.
