Τα ενοίκια στην Αθήνα απορροφούν πλέον πάνω από το μισό διαθέσιμο εισόδημα πολλών νοικοκυριών, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Κομισιόν και της Eurostat, που βάζουν την πρωτεύουσα στις πιο επιβαρυμένες ευρωπαϊκές πόλεις.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προειδοποιεί ότι, σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος στέγασης απορροφά πλέον πάνω από το μισό διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών, με μέσες αυξήσεις μισθωμάτων που φτάνουν έως +65% σε κεντρικές ζώνες την περίοδο 2018-2026.
Το πρόβλημα δεν γεννήθηκε ξαφνικά: από το 2014 και μετά οι τιμές των μισθώσεων στην Ε.Ε. αυξάνονται γρηγορότερα από τα εισοδήματα, διευρύνοντας διαρκώς το χάσμα μεταξύ κόστους κατοικίας και αγοραστικής δύναμης.
ενοίκια στην Αθήνα υπό πίεση
Στην περίπτωση της Ελλάδας η εικόνα επιβαρύνεται από την υπερδεκαετή οικονομική ύφεση: οι ονομαστικοί και πραγματικοί μισθοί κατέρρευσαν και η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη αύξηση μισθών.
Έτσι, το φαινόμενο που οι αναλυτές ονομάζουν «στεγαστική επιβάρυνση» (housing cost overburden) χτυπά με πρωτοφανή σφοδρότητα ελληνικά νοικοκυριά, τα οποία υποχρεώνονται να περιορίσουν δαπάνες για διατροφή, θέρμανση και υγεία προκειμένου να εξασφαλίσουν στέγη.
Στην Ελλάδα προστίθεται το παράδοξο ενός σημαντικού αποθέματος κενών κατοικιών: βάσει στοιχείων της ΑΑΔΕ και της ΕΛΣΤΑΤ, εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα παραμένουν κλειστά και μη διαθέσιμα στην αγορά.
Δομικά εμπόδια στην προσφορά
Νομικά και Κληρονομικά Κολλήματα: Πολλά ακίνητα είναι δεσμευμένα σε δικαστικές διαμάχες ή πολυϊδιοκτησίες και δεν μπορούν ούτε να πωληθούν ούτε να ενοικιαστούν.
Υψηλό Κόστος Ανακαίνισης: Παλαιά διαμερίσματα που απαιτούν ριζική ανακαίνιση παραμένουν κλειστά, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν αντέχουν τα αυξημένα κόστη υλικών και εργασίας.
«Κόκκινα» Δάνεια και Funds: Μεγάλος όγκος κατοικιών εξακολουθεί να βρίσκεται σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, εκτός της παραδοσιακής αγοράς μισθώσεων.
Αιτίες και καταλύτες αγοράς
Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά τα χρόνια των μνημονίων δημιούργησε έλλειμμα νέων κατοικιών και σε συνδυασμό με δύο μεγάλους καταλύτες άλλαξε τον χάρτη του real estate.
Η Εκτόξευση των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων: Πλατφόρμες τύπου Airbnb απέσπασαν χιλιάδες ακίνητα από την παραδοσιακή αγορά, μετατρέποντας γειτονιές όπως το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Μετς και τον Νέο Κόσμο σε τουριστικές ζώνες.
Το Πρόγραμμα Golden Visa: Η εισροή ξένων κεφαλαίων για άδειες διαμονής συνέβαλε σε τεχνητή άνοδο αξιών ακινήτων και μισθωμάτων, ακόμη και σε περιοχές χαμηλού κόστους.
Αύξηση ενοικίων ανά περιοχή
Στοιχεία καταγράφουν μέσες αυξήσεις και ποσοστά εισοδήματος που πηγαίνουν στη στέγαση: στο κέντρο της Αθήνας η μέση αύξηση ενοικίων είναι +65% και το ποσοστό εισοδήματος για στέγαση κυμαίνεται μεταξύ 52% – 57%.
Στα Νότια Προάστια η μέση αύξηση φτάνει το +70% και το ποσοστό εισοδήματος που απαιτείται για στέγαση αγγίζει το 60%.
Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση είναι περίπου +48% με το ποσοστό εισοδήματος για στέγαση στο 45%.
Στενότητα και κοινωνικές συνέπειες
Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι μια αγορά που στενεύει: το κόστος διαβίωσης ανεβαίνει και η κατοικία γίνεται ολοένα πιο δύσκολη υπόθεση για δημόσιους υπαλλήλους, γιατρούς, δασκάλους και φοιτητές, ειδικά σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως οι Κυκλάδες, η Κρήτη και η Κέρκυρα.
Μολονότι προγράμματα όπως το «Σπίτι Μου» προσφέρουν μια ανάσα για την αγορά πρώτης κατοικίας από νέους, το μέτωπο των ενοικίων παραμένει ακάλυπτο και απαιτεί δομικές παρεμβάσεις.
Αναλυτές προτείνουν υιοθέτηση βέλτιστων ευρωπαϊκών πρακτικών: επένδυση στην κοινωνική κατοικία και συνεργασίες δημόσιου-ιδιωτικού τομέα, αυστηρούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και φορολογικά κίνητρα για την επαναφορά κλειστών διαμερισμάτων στην παραδοσιακή αγορά.
Επιπτώσεις και προτάσεις πολιτικής
Αν δεν υπάρξει άμεσα ένα ολοκληρωμένο εθνικό σχέδιο που θα συνδυάζει φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες, πλαφόν στις τουριστικές μισθώσεις ανά περιοχή και άμεση αξιοποίηση του δημόσιου real estate, η κοινωνική συνοχή θα συνεχίσει να δοκιμάζεται σκληρά τα επόμενα χρόνια.
Η εικόνα της στεγαστικής κρίσης δείχνει ότι χωρίς γρήγορες και συντονισμένες πολιτικές παρεμβάσεις ο κίνδυνος αποσταθεροποίησης κοινωνικών στρωμάτων θα μεγαλώσει περαιτέρω.
