Νέοι κανόνες για την τουριστική ανάπτυξη που βάζουν στο επίκεντρο την προστασία περιβάλλοντος και την ανακούφιση κορεσμένων περιοχών παρουσιάστηκαν από τα συναρμόδια υπουργεία με το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Το πλαίσιο στοχεύει στην κατεύθυνση ποιοτικού και βιώσιμου τουρισμού, με σεβασμό στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τόπου και ειδική μέριμνα για τα νησιά. Η κυβέρνηση θέτει κανόνες που διευθετούν το πού, το πώς και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί η τουριστική δραστηριότητα, προωθώντας παράλληλα επενδύσεις σε λιγότερο επιβαρυμένους προορισμούς.
Κεντρική φιλοσοφία
Στόχος του σχεδίου είναι η σωστή οργάνωση του χώρου και ο προσδιορισμός προϋποθέσεων για την ανάπτυξη, με σκοπό τη διαφύλαξη του φυσικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής στις τοπικές κοινωνίες.
Η ίδια η χωρική οργάνωση αποβλέπει στην ανακατανομή του τουριστικού φορτίου, ώστε να μειωθούν οι πιέσεις σε συγκεκριμένες περιοχές και να ενισχυθούν άλλοι τόποι με όρους βιωσιμότητας και κατάλληλα κίνητρα.
Κατηγορίες περιοχών
Για πρώτη φορά, η επικράτεια κατηγοριοποιείται σε πέντε διακριτές ζώνες, λαμβάνοντας υπόψη την υφιστάμενη τουριστική δραστηριότητα, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και ειδικά καθεστώτα προστασίας. Στις περιοχές με ήδη έντονη πίεση προβλέπεται αυξημένη προστασία, ενώ όπου υπάρχουν περιθώρια επενδύσεων θα δοθούν όροι βιωσιμότητας.
Οι πέντε κατηγορίες είναι: (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, (Β) Αναπτυγμένες περιοχές, (Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές, (Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και (Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Ιδιαιτερότητα για τα νησιά
Παράλληλα προβλέπεται ειδική κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές: όλα τα νησιά, εκτός των Κρήτης και Εύβοιας, κατατάσσονται επιπλέον βάσει έκτασης σε τρεις ομάδες με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης.
Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου επιτρέπεται μεγαλύτερος βαθμός τουριστικής ανάπτυξης αλλά με αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας. Οι Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ συγκεντρώνουν τα μικρότερα νησιά και υπάγονται σε αυστηρότερες ρυθμίσεις για την προστασία τοπίου και περιβάλλοντος.
Πρακτικές επιπτώσεις
Η κατηγοριοποίηση καθορίζει στην πράξη τι είδους τουριστικές επενδύσεις επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες και τους όρους προστασίας της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), δηλαδή στις πλέον κορεσμένες, προτεραιότητα έχει η αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων και οι όροι για νέες μονάδες είναι αυστηρότεροι: για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στα νησιά αυτής της κατηγορίας το ανώτατο όριο για νέες μονάδες ορίζεται έως 100 κλίνες.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου μειώνεται στα 12 στρέμματα και στα νησιά της κατηγορίας επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ενώ ενισχύονται και ειδικές μορφές τουρισμού και σύγχρονες υποδομές.
Αρτιότητες και είδος μονάδων
Στις περιοχές (Γ) και (Δ) και (Ε) η ελάχιστη αρτιότητα για νέα γήπεδα εκτός σχεδίου ορίζεται στα 8 στρέμματα. Το πλαίσιο προσανατολίζει τις επενδύσεις κυρίως προς ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών (3, 4 και 5 αστέρων) στις κατηγορίες Α, Β και Γ.
Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) αφορούν ειδικές μορφές τουρισμού όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός.
Όρια κλινών ανά τύπο νησιού
Στα πιο επιβαρυμένα ή ευαίσθητα νησιωτικά περιβάλλοντα προβλέπεται ανώτερο όριο έως 100 κλίνες για νέες τουριστικές μονάδες. Σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορούν να επιτραπούν μονάδες έως 350 κλίνες, πάντα σε συνάρτηση με την κατηγορία της περιοχής και τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού.
Σε περιπτώσεις όπου σε μια περιοχή ταυτίζονται διαφορετικές ρυθμίσεις, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές προβλέψεις για το περιβάλλον, ώστε να διασφαλίζεται η φυσιογνωμία του νησιωτικού χώρου.
Αυστηρή παράκτια ζώνη
Στο νέο πλαίσιο τίθενται αυστηροί κανόνες για την παράκτια ζώνη: τα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή τίθενται υπό καθεστώς πλήρους προστασίας και επιτρέπονται μόνο έργα κοινής ωφελείας.
Συγκεκριμένα, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαιρέσεις για έργα πρόσβασης ΑμεΑ, πρόσβαση ασθενοφόρου και ορισμένες παρεμβάσεις που προβλέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Προστατευόμενες περιοχές και μνημεία
Υπάρχουν επίσης ειδικές πρόνοιες για το Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών, για προστατευόμενους παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, καθώς και για αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και ιστορικούς τόπους, με αυστηρότερους όρους και πρόσθετες απαιτήσεις τεκμηρίωσης όπου χρειάζεται.
Ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το ΕΧΠ-Τ ορίζει πλαίσιο για τη ρύθμιση και τον έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, προωθώντας ενδεικτικά μέτρα όπως όρους διάθεσης ακινήτων σε σχέση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, χρονικούς περιορισμούς ανά έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού και περιορισμούς στη δημιουργία νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση.
Εφαρμογή και μεταβατικές ρυθμίσεις
Υφιστάμενες άδειες και εγκεκριμένα σχέδια, καθώς και έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα, δεν επηρεάζονται από το νέο πλαίσιο.
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει να εναρμονίζονται σταδιακά με τις κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.
Σχόλια από τη διαβούλευση
Το κείμενο που παρουσιάζεται σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό το ίδιο με αυτό που είχε βγει σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024. Οι αλλαγές που εισήχθησαν προέκυψαν κυρίως από τα σχόλια της διαβούλευσης και την πολιτική βούληση των δύο υπουργείων, με έμφαση στην αυξημένη περιβαλλοντική προστασία του νησιωτικού χώρου, των περιοχών Natura και στον περιορισμό της διάσπαρτης δόμησης εκτός σχεδίου.
Επιπλέον, μεταξύ διαβούλευσης και σημερινής παρουσίασης έχουν εκπονηθεί Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια με μελέτες φέρουσας ικανότητας, των οποίων η αξιολόγηση οδήγησε σε αυστηρότερα μέτρα δόμησης εκεί όπου κρίθηκε απαραίτητο.
