Το νέο σύστημα κατηγοριοποίησης των τουριστικών περιοχών και οι αυστηρότεροι όροι δόμησης για τα νησιά και τις κορεσμένες ζώνες περιλαμβάνονται στο νέο ΕΧΠ-Τ (Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό), που παρουσιάστηκε χθες από τους υπουργούς Σταύρο Παπασταύρου και Όλγα Κεφαλογιάννη.

Το πλαίσιο εισάγει δυνατότητες περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ειδικά στις περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση, και χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης. Παράλληλα προβλέπει ειδικά καθεστώτα για τα νησιά ανάλογα με την έκτασή τους και αυστηρότερους περιορισμούς για επιβαρυμένους προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Ζάκυνθος και η Χερσόνησος Κρήτης.

Διαδικασία έγκρισης

Το ΕΧΠ-Τ έχει τη μορφή Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) και τέθηκε από χθες σε σύντομη διαβούλευση. Στη συνέχεια θα περάσει από το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας και το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, με στόχο την υπογραφή του έως τα τέλη Ιουνίου.

Υφιστάμενες άδειες και εγκεκριμένα σχέδια για έργα που έχουν καταθέσει φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία δεν επηρεάζονται από το νέο πλαίσιο.

Δεσμευτικό πλαίσιο και μέτρα

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.) και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει να εναρμονίζονται σταδιακά με τις νέες κατευθύνσεις κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.

Μεταξύ των νομοθετικών μέτρων που προβλέπει η ΚΥΑ περιλαμβάνεται η θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των τουριστικών δραστηριοτήτων, αρμοδιότητα των υπουργείων Περιβάλλοντος, Τουρισμού, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Επιπλέον προβλέπεται η υποχρεωτική εγκατάσταση υδατοδεξαμενής σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές για συλλογή ομβρίων και η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) για τον τουρισμό από τον πολεοδομικό σχεδιασμό Α’ επιπέδου (Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια). Δεν διευκρινίζεται εάν αυτό θα αφορά όλες τις περιοχές ή μόνον τις επιβαρυμένες.

Προστασία ακτογραμμής

Το νέο χωροταξικό στοχεύει και στην προστασία της παράκτιας ζώνης: στη ζώνη 0–25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαιρέσεις μόνο για έργα πρόσβασης ΑμεΑ, ασθενοφόρων και ειδικές παρεμβάσεις που προβλέπει η νομοθεσία για αιγιαλό και παραλία.

Παράλληλα, η ΚΥΑ αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο επιβολής ακόμη αυστηρότερων τοπικών περιορισμών: Τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν, με επιστημονική τεκμηρίωση, να επιβάλλουν πρόσθετους περιορισμούς για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας και βελτίωσης της διαβίωσης των κατοίκων.

Ιστορικό πλαίσιο

Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε το 2009, ακυρώθηκε από το ΣτΕ για τυπικούς λόγους σχετιζόμενους με τη διαδικασία έγκρισής του και όχι με την ουσία των προβλέψεών του. Έτσι, η χώρα επί χρόνια λειτουργούσε χωρίς ισχύον χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό, παρά τη μεγάλη ανάπτυξη της δραστηριότητας.

Κατηγορίες και κριτήρια

Το νέο ΕΧΠ-Τ εισάγει αναλυτική κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και θεσπίζει διαφορετικούς όρους ανάπτυξης, περιορισμούς δόμησης και δυνατότητες νέων επενδύσεων ανά περιοχή.

Η κατάταξη γίνεται με κύριο κριτήριο τον αριθμό τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Οι πέντε κατηγορίες είναι: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ), Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε).

Τι ισχύει για τις κατηγορίες Α

Στις περιοχές της κατηγορίας Α, δηλαδή στις ζώνες με πολύ υψηλή τουριστική επιβάρυνση, το πλαίσιο εστιάζει στην αναβάθμιση του υφιστάμενου τουριστικού προϊόντος: προωθείται ο εκσυγχρονισμός υφιστάμενων καταλυμάτων με αναβάθμιση σε μονάδες 4 και 5 αστέρων και η προσθήκη εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής και ειδικών μορφών τουρισμού.

Μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Επιτρέπονται μόνο νέες μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων ή κλειδιών, ενώ στα νησιά της κατηγορίας Α τίθεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.

Στις ίδιες περιοχές περιορίζεται επίσης η εγκατάσταση νέων δραστηριοτήτων κατηγορίας Α της περιβαλλοντικής αδειοδότησης που δεν θεωρούνται συμβατές με την τουριστική δραστηριότητα.

Ποιες περιοχές εντάσσονται στην Α

Σύμφωνα με το Παράρτημα της ΚΥΑ, στην κατηγορία Α περιλαμβάνονται συνολικά 18 Δημοτικές Ενότητες. Αναφέρονται, μεταξύ άλλων, η Δημοτική Ενότητα Παραλίας στην Πιερία, η Σκιάθος στις Σποράδες και η Δημοτική Ενότητα Κερκυραίων στην Κέρκυρα.

Στη Ζάκυνθο εντάσσονται οι Δημοτικές Ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά. Στις Κυκλάδες, στην ίδια κατηγορία περιλαμβάνονται η Ερμούπολη στη Σύρο, οι Δημοτικές Ενότητες Θήρας και Οίας στη Σαντορίνη, η Μύκονος και η Τήνος.

Στα Δωδεκάνησα, στην κατηγορία Α εντάσσονται η Κως και οι Δημοτικές Ενότητες Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας στη Ρόδο. Στην Κρήτη στην κατηγορία Ελεγχόμενης Ανάπτυξης περιλαμβάνονται οι Δημοτικές Ενότητες Μαλίων και Χερσονήσου στο Ηράκλειο, καθώς και η Νέα Κυδωνία στα Χανιά.

Κατηγορίες Β, Γ, Δ, Ε — όροι και αρτιότητες

Στις Αναπτυγμένες περιοχές (κατηγορία Β) διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς: δίνεται δυνατότητα εκσυγχρονισμού υφιστάμενων μονάδων, ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού και μετατροπής παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα.

Στις περιοχές Β η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας Β επιτρέπονται καταλύματα έως 350 κλίνες. Και εδώ οι νέες κατασκευές και επεκτάσεις αφορούν μόνο μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων.

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (κατηγορία Γ) το πλαίσιο δίνει μεγαλύτερο περιθώριο νέας τουριστικής ανάπτυξης: προβλέπεται δημιουργία νέων μονάδων 3–5 αστέρων, ειδικών μορφών τουρισμού και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον. Η ελάχιστη αρτιότητα εκτός σχεδίου ορίζεται στα 8 στρέμματα.

Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) προωθείται ήπια ανάπτυξη με αξιοποίηση τοπικών χαρακτηριστικών, κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων και επανάχρηση παραδοσιακών κτιρίων. Η ελάχιστη αρτιότητα εκτός σχεδίου επίσης παραμένει στα 8 στρέμματα.

Η κατηγορία Ε αφορά Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, προσανατολισμένες σε ειδικές μορφές τουρισμού (ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος, καταδυτικός, πολιτιστικός). Και εδώ η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου είναι 8 στρέμματα.

Ειδικός χειρισμός νησιών

Το νέο χωροταξικό δημιουργεί συγκεκριμένες ζώνες τουριστικής ανάπτυξης και προστασίας και προβλέπει επιπλέον κατηγοριοποίηση των νησιών ανάλογα με την έκτασή τους, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια.

Στην Ομάδα Ι εντάσσονται νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπως η Άνδρος, η Ζάκυνθος, η Θάσος, η Ικαρία, η Κάρπαθος, η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά, τα Κύθηρα, η Κως, η Λέσβος, η Λευκάδα, η Λήμνος, η Νάξος, η Ρόδος, η Σάμος και η Χίος. Για αυτά προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης ανάπτυξης αλλά και οριοθέτηση ζωνών ανάπτυξης και προστασίας μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού. Με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα, επιτρέπονται μόνο Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων «ήπιας ανάπτυξης».

Στην Ομάδα ΙΙ εντάσσονται νησιά μεταξύ 20 και 250 τ.χλμ., όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Μήλος, η Ίος, η Τήνος, η Σύρος, η Σκιάθος, η Σκόπελος, η Πάτμος, η Αμοργός και η Κάλυμνος. Για αυτές τις περιοχές θεσπίζονται αυστηρότεροι περιορισμοί στη νέα ανάπτυξη, με έμφαση στην επανάχρηση και αποκατάσταση αξιόλογων κτιρίων.

Η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει όλα τα νησιά κάτω των 20 τ.χλμ. που δεν ανήκουν στις προηγούμενες ομάδες και υπόκειται σε ακόμη πιο αυστηρό καθεστώς: περιορισμός νέων καταλυμάτων σε 3–5 αστέρια με ανώτατο όριο 100 κλίνες και μόνο Οργανωμένοι Υποδοχείς «ήπιας ανάπτυξης».

Ιδιαίτερο καθεστώς προβλέπεται για νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων: επιτρέπεται μόνον ήπια θαλάσσια αναψυχή (καταδύσεις, κολύμβηση, ιστιοσανίδα), περίπτερα ενημέρωσης και έργα ερμηνείας περιβάλλοντος· επιτρέπεται επίσης μία τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης έως 50 άτομα και καταφύγια τουριστικών σκαφών.

Ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Για πρώτη φορά το Ειδικό Χωροταξικό ανοίγει το δρόμο για χωρικούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κυρίως σε περιοχές με μεγάλη τουριστική πίεση και στα νησιά. Η ΚΥΑ προβλέπει ότι ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός μπορεί να καθορίσει όρους και προϋποθέσεις λειτουργίας ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μεταξύ των δυνατοτήτων είναι ο καθορισμός γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης, ο περιορισμός της χρονικής διάρκειας διάθεσης ακινήτου ανά έτος και η σύνδεση της δραστηριότητας με τη χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας.

Το πλαίσιο προβλέπει επίσης τη δυνατότητα αναστολής της έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της ΑΑΔΕ για νεόδμητες κατοικίες στα νησιά, με νομοθετική ρύθμιση που θα ακολουθήσει μετά την υπογραφή του χωροταξικού.

Ειδικές ρυθμίσεις και συμβίωση χρήσεων

Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει ειδικές ρυθμίσεις για τις επιχειρήσεις Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ): δεν θα επιτρέπεται η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων ΕΕΔΔ στο ίδιο κτίριο, ενώ καταστήματα και χώροι υγειονομικού ενδιαφέροντος επιτρέπονται μόνο στο ισόγειο και με ανεξάρτητη εξωτερική πρόσβαση.

Τέλος, το ΕΧΠ-Τ δίνει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους τομείς όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι ΑΠΕ, οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά., με στόχο καλύτερη χωρική οργάνωση, μείωση συγκρούσεων, προστασία περιβάλλοντος και τοπίου και διασφάλιση βιώσιμης ανάπτυξης των τουριστικών προορισμών.