Ηλίας Παπαγεωργιάδης
Ένα από τα βασικότερα προβλήματα στην ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα είναι η αδυναμία σημαντικού μέρους της κοινωνίας να αποδεχθεί την πραγματικότητα. Πολλοί ζουν σε έναν φανταστικό κόσμο όπου έχουν μόνο δικαιώματα και όχι υποχρεώσεις, και έτσι προσεγγίζουν και τα θέματα κατοικίας.
Παράδειγμα: ενώ η πλειοψηφία δεν μπορεί να πληρώσει για σπίτι 100–150 τ.μ., συνεχίζει να το αναζητά και να διαμαρτύρεται «γιατί είναι ακριβό». Ταυτόχρονα, αρμόδιοι και «ειδικοί» —συνήθως οικονομικά εξασφαλισμένοι— σχεδιάζουν πολιτικές που ενθαρρύνουν την κατασκευή μεγάλων επιφανειών, αγνοώντας ότι η κοινωνία μπορεί κυρίως να στηρίξει μικρά σπίτια.
Στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος
Προχθές σε συνέδριο συζήτησα επί σκηνής με τον δημοσιογράφο Νίκο Ρουσάνογλου και παρουσίασα την προσπάθεια που ξεκινήσαμε με τη νέα εταιρεία ανάπτυξης κατοικιών Taurus, με έμφαση σε διαμερίσματα μικρότερων επιφανειών.
Ο Ρουσάνογλου παρέθεσε απόσπασμα από την ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2025, όπου αναφέρεται ότι «ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης και οι δημογραφικές μεταβολές 2011-2021 εξηγούν μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα».
Η έκθεση παρατηρεί επίσης ότι, παρά τη μείωση του πληθυσμού συνολικά (3,1%), ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται παντού. Στην Αττική ο πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ενώ ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4% (ή κατά 127.300 νοικοκυριά), κυρίως λόγω αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%.
Στροφή στη μικρή κατοικία
Η ΤτΕ επισημαίνει ότι αυτή η εξέλιξη συμπορεύεται με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει μετατόπιση της ζήτησης προς μικρότερους χώρους μέσα στον αστικό ιστό. Μπορεί να πει κάποιος «πρέπει να προχωρήσουμε σε αποκέντρωση» — και συμφωνώ — αλλά μέχρι τότε πρέπει να δούμε την πραγματικότητα κατάματα.
Συμπερασματικά: παρά τη μείωση πληθυσμού, τα νοικοκυριά αυξάνονται, κυρίως λόγω μονοπρόσωπων νοικοκυριών, άρα αυξάνεται και η ζήτηση για μικρές κατοικίες.
Βαρόμετρα αγοράς
Από το 2023 διεξάγω στην Ελλάδα τις έρευνες «Βαρόμετρο της Αγοράς» για την ψυχολογία του κοινού και τις προσδοκίες στην αγορά ακινήτων. Τον επόμενο μήνα στη Θεσσαλονίκη θα παρουσιάσουμε το 6ο Βαρόμετρο στο συνέδριο Ακίνητα 2026. Checkpoint, μαζί με τον επ. καθηγητή Γιώργο Σιάκα.
Στο 5ο Βαρόμετρο, στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, το 19% των ερωτηθέντων δήλωσαν «αγοραστές». Όμως μόλις το 23% αυτού του 19% θέλει να αγοράσει άμεσα (εντός εξαμήνου ή εντός έτους).
Ας δούμε τον προϋπολογισμό των δηλωθέντων αγοραστών: το 7% μπορεί να διαθέσει έως 50.000 €, το 30% κινείται στα 50.000–100.000 €, το 29% στα 100.000–150.000 €, το 19% στα 150.000–200.000 €, το 5% στα 200.000–300.000 € και το 7% πάνω από 300.000 € (4% δεν απάντησε).
Συγκρίνοντας, το ποσοστό που μπορεί να επενδύσει από 200.000 € και πάνω έχει μειωθεί: σήμερα είναι περίπου 12% (5%+7%), ενώ σε προηγούμενα Βαρόμετρα ήταν στο 17%.
Συμπέρασμα από τα βαρόμετρα
Αν αυτή η τάση επιβεβαιωθεί και στο 6ο Βαρόμετρο του Ιουνίου, τα ευρήματα δείχνουν πως όλο και λιγότεροι πολίτες έχουν/μπορούν/θέλουν να πληρώσουν πάνω από 200.000 €, ενώ οι τιμές έχουν ανεβεί αρκετά.
Στοιχεία τραπεζικού δανεισμού
Το 2025 αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των στεγαστικών δανείων, επηρεασμένος και από το πρόγραμμα Το Σπίτι μου, 2 — ένα πρόγραμμα που, κατά την άποψή μου, προκάλεσε στρεβλώσεις στην αγορά, ανεβάζοντας τεχνητά τιμές πώλησης και ενοικίασης.
Κρατήστε δύο αριθμούς: ο αριθμός των δανείων εκτοξεύθηκε και έφτασε περίπου το 15% του συνόλου των αγοραπωλησιών στη χώρα, ενώ η μέση αξία δανείου κυμάνθηκε γύρω στις 130.000 €.
Συμπερασματικά, ακόμη και όταν οι Έλληνες δανείζονται, οι χρηματοδοτήσεις παραμένουν συγκρατημένες και πολύ μακριά από το όριο των 200.000 €.
Οικοδομικός Κανονισμός και επιπτώσεις
Μία μεγάλη ελληνική τράπεζα σε μελέτη για την περίοδο 2011–2021 εκτίμησε έλλειμμα 180.000 κατοικιών: προσφορά νέων κατοικιών περίπου 225.000 έναντι ζήτησης περίπου 405.000.
Ωστόσο την ίδια περίοδο τέθηκε σε ισχύ ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο οποίος έδινε bonus για κατασκευές μεγάλων επιφανειών και δυσκόλευε τα έργα με μικρότερες κατοικίες. Αποτέλεσμα: στις περισσότερες περιοχές (ειδικά στην Αττική) κτίστηκαν κυρίως μεγάλα διαμερίσματα, διώροφες μεζονέτες κ.ά. Ένα μέρος αυτών πέρασε σε ξένα χέρια και δεν βγήκε στην αγορά ενοικίασης.
Αν επισκεφθεί κανείς σήμερα μια μεγάλη πλατφόρμα πωλήσεων για τα Βόρεια Προάστια, θα βρει περίπου 5.000 νεόδμητα προς πώληση, αλλά μόλις 290–300 νεόδμητα με επιφάνεια ≤ 60 τ.μ. — γεγονός που δείχνει ότι τα μικρά διαμερίσματα που κτίστηκαν είναι λίγα.
Το συμπέρασμα είναι ότι, ενώ η ανάγκη για μικρά σπίτια αυξήθηκε, η προσφορά τους μειώθηκε. Γι’ αυτό προτείνω ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός να δώσει bonus δόμησης στα διαμερίσματα μικρών επιφανειών.
Νεόδμητα και τεχνολογία
Σημαντική παρατήρηση: τα νεόδμητα σήμερα δεν έχουν καμία σχέση με εκείνα πριν από 30–60 χρόνια. Ακόμα και οι πιο απλές κατασκευές ενσωματώνουν πολύ περισσότερα τεχνολογικά και ποιοτικά στοιχεία — θέμα που θα αναλύσουμε αναλυτικότερα το καλοκαίρι.
Golden Visa και μετανάστευση
Υπάρχουν κι άλλοι παράγοντες που μείωσαν δραματικά το απόθεμα μικρών διαμερισμάτων. Πρώτον, το καθεστώς της Golden Visa με το όριο των 250.000 € οδήγησε σε πωλήσεις δεκάδων χιλιάδων μικρών διαμερισμάτων, πολλά από τα οποία βγήκαν εκτός αγοράς ενοικίασης.
Δεύτερον, την τελευταία δωδεκαετία εισήλθαν στη χώρα εκατοντάδες χιλιάδες μετανάστες, οι οποίοι προφανώς δεν κατοικούν σε μεγάλα σπίτια της Κηφισιά, αλλά σε μικρά διαμερίσματα, μειώνοντας ακόμη περισσότερο το διαθέσιμο στοκ μικρών κατοικιών.
Συμπέρασμα και προοπτική
Τα δεδομένα του 2026 δείχνουν σαφώς ότι η ζήτηση έχει μετατοπιστεί προς διαμερίσματα μικρών επιφανειών, που μπορεί να υποστηρίξει ο μέσος πολίτης. Ωστόσο η αγορά και οι κατασκευαστές συνεχίζουν να προσανατολίζονται σε έργα μεγαλύτερων επιφανειών, που είναι πιο εύκολα και πιο κερδοφόρα, αφού το κόστος ανά τ.μ. σε μικρά διαμερίσματα είναι υψηλότερο.
Για το πού βρίσκεται σήμερα η προσφορά και η ζήτηση ανά κατηγορία ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, θα έχουμε για πρώτη φορά απάντηση στις 10 Ιουνίου στο συνέδριο Ακίνητα 2026. Checkpoint στο Συνεδριακό Κέντρο «Ιωάννης Βελλίδης».
Μέχρι στιγμής δεν υπάρχουν πλήρη επίσημα στοιχεία, αλλά θεωρώ πιθανό ότι η πλειονότητα (τουλάχιστον το 50%) της ζήτησης αφορά μικρές κατοικίες με κόστος που μπορεί να αντέξει ο μέσος πολίτης. Όσο αγνοούμε αυτά τα δεδομένα, τόσο θα επιδεινώνονται τα προβλήματα και τόσο τα ενοίκια στα μικρά διαμερίσματα θα ανεβαίνουν.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Ηλίας Παπαγεωργιάδης
ilias@iliaspapageorgiadis.com
Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος.
Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου με απλό και ξεκάθαρο τρόπο εξηγούνται όλα για αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.
