Αλλάζει το καθεστώς εξώσεων με τον νέο νόμο που αρχισε να ισχύει  από  1 Μαίου 2026.

Οπως λέει η ΠΟΜΙΔΑ εξασφαλίζει στους εκμισθωτές ένα μικρό και λογικό χρονικό πλαίσιο επαναφοράς της χρήσης των ακινήτων τους, τερματίζοντας μια διαχρονική αδικία εις βάρος τους.

Οφέλη για ιδιοκτήτες και μισθωτές

Παρέχει στους ενοικιαστές αυτομάτως και χωρίς έξοδα μια τουλάχιστον εξάμηνη προθεσμία μεταστέγασης, με δυνατότητα δικαστικής παράτασης σε περίπτωση εύλογων λόγων.

Οι εξώσεις δεν θα γίνονται πλέον με δικαστική απόφση αλλά με απόφαση των δικηγόρων των δύο πλευρών .

Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται η συμμόρφωση στα συμφωνηθέντα μισθωτήρια, προωθεί την προσφορά κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης και συμβάλλει στην εξομάλυνση της αγοράς κατοικίας.

Τι παραμένει ως έχει

Παραμένει σε πλήρη ισχύ η παραδοσιακή και χρονοβόρος διαδικασία της αγωγής απόδοσης μισθίου ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου, ιδίως όταν υπάρχουν αμφισβητήσεις για τον χρόνο λήξης της μίσθωσης ή ζητήματα που απαιτούν δικανική κρίση.

Η παλαιά διαδικασία συνεπάγεται ορισμό δικασίμου μετά από πολλούς μήνες, δυνατές αναβολές, ακροαματική διαδικασία ενώπιον τακτικού δικαστή, εξέταση μαρτύρων, πολυμηνές αναμονή για απόφαση και δυνατότητα άσκησης ενδίκων μέσων.

Ωστόσο, η προσφυγή στη δικαστική αυτή οδό παραμένει αναγκαία όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή από ηλεκτρονική δήλωση του εκμισθωτή προς την ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή ή όταν απαιτείται συσώρευση άλλων αξιώσεων για αποζημίωση.

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

1. Οι εκμισθωτές πρέπει να εξακολουθούν να απευθύνονται στους προσωπικούς τους δικηγόρους για την ανάθεση των υποθέσεων, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους με την παρανόηση που επικρατεί. Οι εν λόγω πιστοποιημένοι ορίζονται απρόσωπα από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων με αλφαβητική σειρά και, κατά το νόμο, δεν δικαιούνται να εκδώσουν διαταγή όταν έχουν εμπλακεί στην ίδια υπόθεση ως δικηγόροι.

2. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι δικηγόροι των ιδιοκτητών έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν τη νέα διαδικασία έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», που ισχύει παράλληλα με την παλιά αλλά προσφέρει ταχύτερη εξέλιξη, περιορίζοντας δυνατότητες μακροχρόνιας δικονομικής παρέλκυσης.

3. Οι νόμιμες προθεσμίες για μη πληρωμή μισθωμάτων παραμένουν ως είχαν: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη πρακτική διάρκεια περίπου τριών μηνών, που επιμηκύνεται σε περιόδους εορτών ή διακοπών.

Προθεσμίες στη νέα ρύθμιση

4. Για την απόδοση λόγω λήξης μίσθωσης θεσπίζονται ευρύτατες προθεσμίες: 3μηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη πρακτική διάρκεια περίπου 6 μήνες, χωρίς προσμέτρηση εορτών ή διακοπών, ώστε ο μισθωτής να έχει επαρκή χρόνο για τη μεταστέγαση.

5. Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα ακολουθούν τη γνωστή διαδικασία: συντάσσουν και επιδίδουν με δικαστικό επιμελητή την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης, ετοιμάζουν το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής και καταθέτουν πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου.

Ο φάκελος θα συνοδεύεται πλέον από παράβολο ύψους 300€, που αποτελεί αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου ο οποίος θα μελετήσει τον φάκελο και θα υπογράψει τη διαταγή.

Ρόλος του πιστοποιημένου δικηγόρου

6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίζει, με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των πιστοποιημένων μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί, η διαδικασία επαναλαμβάνεται από την αρχή. Δεν υφίσταται δυνατότητα παρέμβασης ούτε από τον διάδικο ούτε από τον δικηγόρο του στον ορισμό ή στο έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου.

7. Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος έχει προθεσμία 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων και την πάροδο του χρόνου προειδοποίησης του ενοικιαστή. Εφόσον όλα είναι εντάξει, οφείλει να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στην οποία θα αναφέρεται ρητά ότι η εκτέλεσή της επιτρέπεται μόνο μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίηση, ανάλογα με τον λόγο έκδοσης, και ότι ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα εντός 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο.

Κατάθεση και εκτέλεση της διαταγής

8. Το πρωτότυπο της διαταγής κατατίθεται από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία τη δημοσιεύει και εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο, το λεγόμενο «Απόγραφο». Ο δικηγόρος του εκμισθωτή, αφού υποβάλει σχετική αίτηση και καταβάλει τα τέλη απογράφου, παραλαμβάνει το απόγραφο.

Στη συνέχεια ο δικηγόρος του εκμισθωτή εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο και το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίηση σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων ή εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

9. Αν ο ενοικιαστής ζητήσει επιπλέον χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συναινεί, ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και να καταθέσει αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, καθώς και να ζητήσει προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως συνέβαινε και στο παρελθόν, προβάλλοντας οποιονδήποτε βάσιμο λόγο για περαιτέρω παράταση.

Συμπέρασμα για μισθωτές και ιδιοκτήτες

10. Συνοψίζοντας, με τη νέα ρύθμιση κατά τη λήξη μίσθωσης ο ενοικιαστής έχει από το νόμο, χωρίς ενέργεια ή κόστος εκ μέρους του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες για τη μετεγκατάστασή του. Πρόκειται για αυτομάτως εγγυημένη και αδάπανη περίοδο ενός πλήρους εξαμήνου.

Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης, εξαιτίας της παράνομης ή αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή να αποδώσει το ακίνητο, θα επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του, του δικαστικού επιμελητή και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου — ποσά που συχνά δεν μπορεί να εισπράξει από τον ενοικιαστή— προκειμένου να πετύχει την αποκατάσταση του δικαιώματός του.