Η συζήτηση για την πορεία της αγοράς ακινήτων κερδίζει έδαφος καθώς ιδιοκτήτες φοβούνται «φούσκα» και υποψήφιοι αγοραστές αναμένουν υποχώρηση των τιμών για να αγοράσουν φθηνότερα. Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν, αλλά με μειωμένους ρυθμούς.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7%. Επιπλέον, το 2025 οι τιμές διαμορφώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι 9,1% το 2024. Στην ανακοίνωση της τράπεζας σημειώνονται συγκεκριμένες επιμέρους μεταβολές:
«η αύξηση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2026, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 ήταν 6,0% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 5,5% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών.»
Ανάγνωση των βασικών στοιχείων
Τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2025 περιλαμβάνουν και την εξής παρατήρηση: «Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2025 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 7,7%, έναντι αύξησης 10,2% το 2024, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα διαμορφώθηκε στο 8,4% το 2025, έναντι αντίστοιχης αύξησης 8,4% το 2024». Αυτά δείχνουν σαφή επιβράδυνση των ρυθμών, χωρίς όμως πτώση τιμών μέχρι στιγμής.
Ανάλυση ανά περιοχή αποτυπώνει ανομοιογενή εικόνα: το α΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,2% στην Αθήνα, 6,4% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις και 6,9% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Για ολόκληρο το 2025 οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν 6,5%, 9,7%, 10,2% και 9,1% αντίστοιχα, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα δεδομένα της ΤτΕ.
Πού ανεβαίνουν πιο γρήγορα οι τιμές
Στην Αθήνα τα Νότια Προάστια παραμένουν στην κορυφή, με περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και το Ελληνικό να στηρίζονται από το μεγάλο έργο του Ελληνικού και ζήτηση ξένων αγοραστών.
Το κέντρο της πόλης βλέπει ανάπτυξη τιμών σε μικρά διαμερίσματα και ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι και ο Νέος Κόσμος. Ο Πειραιάς και τα Δυτικά Προάστια καταγράφουν τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις, καθώς πολλοί αγοραστές αναζητούν πιο προσιτές επιλογές κοντά στο μέτρο.
Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνεχίζουν να πιέζονται από υψηλή ζήτηση και περιορισμένο ποιοτικό απόθεμα, ιδίως στην αγορά των μικρών διαμερισμάτων που προσελκύουν επενδυτές.
Παράγοντες που τροφοδοτούν τη ζήτηση
Ο τουρισμός και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν ισχυροί μοχλοί ζήτησης παρά τα νέα ρυθμιστικά μέτρα για κορεσμό ορισμένων περιοχών. Το Airbnb συνεχίζει να απορροφά σημαντικό τμήμα του οικιστικού αποθέματος.
Τα ξένα κεφάλαια και το πρόγραμμα Golden Visa επηρεάζουν επίσης τις κινήσεις της αγοράς. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στα €800.000 για την Αττική ανακατεύει την αγορά και στρέφει επενδυτές σε εναλλακτικές τοποθεσίες ή σε εμπορικά ακίνητα.
Η άνιση σχέση μεταξύ των μισθών και των τιμών στεγαστικών έχει δημιουργήσει πρόβλημα προσιτής κατοικίας: τα ενοίκια σε κέντρο και προάστια καταναλώνουν συχνά πάνω από 40%-50% του διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών, και «φθηνές» κατοικίες στην Αθήνα δύσκολα θα ξαναβγούν στην αγορά σύντομα — ίσως μετά από 5-10 ετών ή περισσότερο.
Αντίκτυπος πολιτικής και τάσεις
Κυβερνητικά προγράμματα όπως το διευρυμένο «Σπίτι Μου» στοχεύουν να στηρίξουν νέους αγοραστές με επιδοτούμενα, χαμηλότοκα δάνεια και να αναζωογονήσουν τη ζήτηση στα παλαιότερα ακίνητα.
Στον επαγγελματικό τομέα, αυξάνεται η ζήτηση για κτίρια με κριτήρια ESG και πιστοποιήσεις LEED/BREEAM, ενώ παλιά, μη αναβαθμισμένα γραφεία μετασχηματίζονται σε κατοικίες ή boutique ξενοδοχεία.
Συνολικά, η αγορά εμφανίζει δύο ταχύτητες: έντονη επενδυτική δραστηριότητα και διεθνές ενδιαφέρον που κρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, και ταυτόχρονα αυξανόμενη πίεση σε νοικοκυριά που αναζητούν προσιτή στέγη.
