Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης: ο νέος νόμος φέρνει σημαντικές αλλαγές σε ενοικιάσεις, φόρους και προθεσμίες που αφορούν κάθε ιδιοκτήτη στην Ελλάδα.
Ηλίας Παπαγεωργιάδης
Ενοικιάσεις σε δήμους: 27 χρόνια και 30 ημερών προειδοποίηση
Στον νέο Κώδικα προβλέπεται ότι το συμβόλαιο ενοικίασης ακινήτου προς δήμους ή περιφέρειες (άρθρο 555) θα έχει αρχική διάρκεια μέχρι 12 χρόνια. Η τοπική αυτοδιοίκηση, εφόσον το αποφασίσει, μπορεί μονομερώς να παρατείνει το συμβόλαιο μέχρι άλλα 12 χρόνια και επιπλέον 3 χρόνια, φτάνοντας συνολικά στα 27 έτη.
Ταυτόχρονα, αν ο δήμος ή η περιφέρεια ως μισθωτής θελήσει να αποχωρήσει, μπορεί να το κάνει με προειδοποίηση 30 ημερών χωρίς αποζημίωση για τον ιδιοκτήτη. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι μετά την προειδοποίηση 30 ημερών η τοπική αυτοδιοίκηση δεν θα καταβάλει αποζημίωση “ακόμη κι αν το ακίνητο συνεχίσει να παρακρατείται αυθαίρετα και να μην αποδίδεται στον ιδιοκτήτη του”.
Το αποτέλεσμα είναι ότι ο πολίτης μπορεί να υπογράψει για 12 χρόνια, αλλά η τοπική αυτοδιοίκηση να κρατήσει το ακίνητό του για 27 χρόνια και να φύγει με ένα μήνα προειδοποίηση.
Τριπλασιασμός του ΤΑΠ: νέοι συντελεστές και πρακτικές επιβαρύνσεις
Το σημερινό ΤΑΠ (0,25 – 0,35 τοις χιλίοις επί της αντικειμενικής αξίας) αντικαθίσταται από δύο τέλη: το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (0,30 – 0,70 τοις χιλίοις) και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (0,15 – 0,35 τοις χιλίοις) — συνολικό ανώτατο συντελεστή 1,05 τοις χιλίοις.
Παράδειγμα: για ακίνητο με αντικειμενική αξία 200.000 Ευρώ ο φόρος από τα 70 ευρώ ανεβαίνει σε 210 ευρώ — δηλαδή τριπλασιάζεται.
Τα ποσά αυτά θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ενέργειας. Αν τα πληρώνουν οι ενοικιαστές, θα μπορούν να τα παρακρατούν από τα ενοίκια που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες. Όμως, σύμφωνα με το νέο νομοθέτημα που απαιτεί τραπεζική καταβολή ενοικίου, αυτή η παρακράτηση θα εμφανίζει μειωμένο εισπραχθέν ενοίκιο στους ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα να χάνουν το αφορολόγητο ποσοστό 5% επί των ενοικίων τους, ενώ οι ενοικιαστές θα χάνουν επιστροφές ενοικίου και το επίδομα στέγασης.
Επιπλέον θα καταργηθεί ο μικρού ύψους Φόρος Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων (Φ.Η.Χ.) που πλήρωναν οι ενοικιαστές.
Μείωση τελών για μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα — αυτόματη εφαρμογή
Από τα θετικά στοιχεία του νέου Κώδικα είναι η επίσημη μείωση κατά 90% των δημοτικών τελών καθαριότητας και φωτισμού για μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (άρθρο 389). Αντί προηγούμενης ανάγκης υποβολής αίτησης στον δήμο για πλήρη απαλλαγή, τώρα η μείωση θα γίνεται αυτόματα χωρίς ενέργεια από τον ιδιοκτήτη.
Η μείωση αφορά τρεις κατηγορίες ακινήτων: στεγασμένους χώρους που χρησιμοποιούνται χωρίς ηλεκτρολογική εγκατάσταση, στεγασμένους χώρους με ελάχιστη κατανάλωση για λόγους ασφάλειας και ακίνητα των οποίων η ηλεκτροδότηση διακόπηκε, με αυτοδίκαιη μετάπτωση στο μειωτικό συντελεστή.
Ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, ζητά να προστεθεί και η κατηγορία των αποθηκών και των βοηθητικών χώρων πολυκατοικιών, που σήμερα χρεώνονται σαν κύριες κατοικίες.
Περιορισμός προθεσμιών είσπραξης οφειλών
Αρχικά το σχέδιο προέβλεπε ότι η αυτοδιοίκηση θα μπορούσε να διεκδικήσει βεβαιωμένες οφειλές έως και 68 χρόνια πίσω και 32 χρόνια για το ΤΑΠ. Έπειτα από αντιδράσεις της ΠΟΜΙΔΑ, οι προθεσμίες περιορίζονται: για κανονικά βεβαιωμένες οφειλές παραγραφή μετά 5 έτη και για το ΤΑΠ παραγραφή μετά 10 έτη (άρθρο 510).
Με άλλα λόγια δεν θα μπορούν οι δήμοι να διεκδικήσουν ποσά από πολύ μακρινές περιόδους, αποφεύγοντας την εγγενή αβεβαιότητα για άγνωστα παλιά χρέη.
Άλλα σημεία του Κώδικα και δημοτικά ανταποδοτικά τέλη
Τα άρθρα 428 και 430 εισάγουν την επιβολή ανταποδοτικού τέλους απαλλοτρίωσης ακινήτων και επιτρέπουν την επιβολή τελών για οποιαδήποτε υπηρεσία ή έργο αποφασίσουν δημοτικά και περιφερειακά συμβούλια. Για το πρώτο θέμα δεν έχουν διευκρινιστεί ακόμα οι λεπτομέρειες.
Προσωπικά ο συγγραφέας εκφράζει ότι αν ένας δήμος προσφέρει πρόσθετη υπηρεσία πρέπει να έχει τα χρήματα για να την παρέχει ορθά· πρόβλημα υπάρχει αν εισπράττει και δεν παραδίδει το αναμενόμενο αποτέλεσμα.
Δημοσιονομικά και πιθανές συνέπειες
Η μείωση της φορολογίας στα ενοίκια για το κλιμάκιο 12.001 ως 24.000 Ευρώ από 35% σε 25% είχε ετήσιο κόστος που το Υπουργείο Οικονομικών εκτιμά σε 90 εκ. ευρώ. Ο αρθρογράφος εκτιμά ότι με τον τριπλασιασμό του ΤΑΠ το δημόσιο θα εισπράξει περισσότερα έσοδα ευρύτερα, επηρεάζοντας όλους τους ιδιοκτήτες.
Επίσης τίθεται το ερώτημα αν οι ιδιοκτήτες θα αποδεχθούν «αποικιοκρατικούς» όρους όπως τα 27 έτη· υπάρχει ο κίνδυνος το μέτρο να προκαλέσει αντίθετα αποτελέσματα (“backfire”) και να οδηγήσει την αυτοδιοίκηση σε αδιέξοδο όταν δεν βρεθούν διαθέσιμα ακίνητα υπό τέτοιους όρους.
Ο συγγραφέας δηλώνει την ελπίδα να εισακουστούν οι παρατηρήσεις της ΠΟΜΙΔΑ και να διορθωθούν τα σημεία του υπό ψήφιση Κώδικα, διαφορετικά θα χρειαστεί μελλοντική αναθεώρηση.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Ηλίας Παπαγεωργιάδης
ilias@iliaspapageorgiadis.com
ΥΓ. Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη εκδήλωση με τίτλο: “Ακίνητα 2026. Checkpoint” στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο “Ιωάννης Βελλίδης”, στη Θεσσαλονίκη. Η εκδήλωση πλησιάζει στο sold out.
Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος.
Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο “Αγοράζω Σπίτι“, όπου εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.
