Του Απόστολου Μάνθου

Η Dimand Real Estate κινείται σε επίπεδο όπου οι δημοσιευμένοι αριθμοί είναι μόνο ο πρόλογος της αξίας της. Η χρήση 2025 έκλεισε με κύκλο εργασιών €59,9 εκατ. έναντι €28,4 εκατ. το 2024, εξέλιξη που αποδίδεται κυρίως στην ωρίμανση και μερική ρευστοποίηση έργων.

Τα λειτουργικά κέρδη ανήλθαν στα €39,3 εκατ., τα καθαρά κέρδη στα €35,0 εκατ., με τα κέρδη που αναλογούν στους μετόχους να διαμορφώνονται σε €33,9 εκατ. και τα κέρδη ανά μετοχή στα €1,82.

Ενίσχυση ισολογισμού

Στον ισολογισμό η ενίσχυση συνεχίστηκε: το σύνολο ενεργητικού αυξήθηκε σε €365,8 εκατ. από €299,8 εκατ. ένα χρόνο πριν, ενώ τα ίδια κεφάλαια διαμορφώθηκαν σε €229,8 εκατ. και τα ίδια κεφάλαια που αναλογούν στους μετόχους σε €206,1 εκατ..

Το NAV ενισχύθηκε στα €217,5 εκατ., έναντι τρέχουσας αποτίμησης της αγοράς περίπου €248,4 εκατ. (τιμή μετοχής περίπου €13,3), δείχνοντας το βαθμό στον οποίο η αγορά τοποθετείται σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού.

Σύνθεση αποτελεσμάτων

Πιο σημαντική είναι όμως η σύνθεση των αποτελεσμάτων: η χρήση περιλαμβάνει αναπροσαρμογές εύλογης αξίας €30,35 εκατ., κέρδη από συμμετοχές €6,08 εκατ. και συνεισφορά €5,51 εκατ. από επενδύσεις που λογιστικοποιούνται με τη μέθοδο καθαρής θέσης.

Παράλληλα, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε στα €41,2 εκατ. ως συνέπεια της επιτάχυνσης των έργων σε εξέλιξη — ένας ισολογισμός που εξελίσσεται δυναμικά καθώς projects μεταβαίνουν από φάση ανάπτυξης σε εμπορική εκμετάλλευση.

Πολυεπίπεδο χαρτοφυλάκιο

Η εταιρεία έχει μεταβεί σε μοντέλο ανάπτυξης που δεν στηρίζεται σε ένα ή δύο projects, αλλά σε ένα ευρύ χαρτοφυλάκιο. Σήμερα «τρέχει» 13 έργα με συνολική αναπτυξιακή αξία περίπου €1,7 δισ., ενώ το Gross Development Value μετά τις πρόσφατες κινήσεις φτάνει περίπου €1,77 δισ., σχεδόν διπλάσιο σε σχέση με πέρυσι.

Επιπλέον, το 92% του GDV συγκεντρώνεται σε βασικά projects που βρίσκονται σε προχωρημένα στάδια ωρίμανσης, με χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης από το 2026 έως το 2029, κάτι που τροφοδοτεί σταδιακές παραδόσεις και ρευστοποιήσεις και ενισχύει τη συνεχή επανατοποθέτηση κεφαλαίων.

Ορατότητα εσόδων

Η διοίκηση έχει εξασφαλίσει μέσω μισθώσεων, προπωλήσεων και στρατηγικών συνεργασιών επίπεδο κάλυψης που προσεγγίζει περίπου το 70% των αποτελεσμάτων της επόμενης πενταετίας, μειώνοντας την εξάρτηση από βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις και διευκολύνοντας τον προγραμματισμό.

Στον Βοτανικό η επένδυση της πρώην Softex εισέρχεται σε τροχιά υλοποίησης. Η υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις επιταχύνει την αδειοδοτική διαδικασία για ένα έργο άνω των €150 εκατ., που περιλαμβάνει το Votanikos Business Park και το IQ Athens.

Λεπτομέρειες Βοτανικού

Σε περίπου 50 στρέμματα προβλέπεται ανάπτυξη και ανακατασκευή 10 κτιρίων συνολικής επιφάνειας 79.202 τ.μ., εκ των οποίων περίπου 47.000 τ.μ. ανωδομής, με προδιαγραφές υψηλής ενεργειακής και περιβαλλοντικής απόδοσης. Η πρώτη παράδοση τοποθετείται χρονικά στο 2027.

Η γεωγραφική θέση του έργου, σε εγγύτητα με τον σταθμό Μετρό Ελαιώνας, τον υπό ανάπτυξη τερματικό σταθμό ΚΤΕΛ και το νέο γήπεδο, συμβάλλει στη διαμόρφωση ενός νέου αστικού κέντρου δραστηριότητας, με αξία που επεκτείνεται στην ευρύτερη ζώνη.

Χρηματοδότηση και μόχλευση

Η εταιρεία διατηρεί ελεγχόμενη μόχλευση: το καθαρό χρέος διαμορφώθηκε σε €45,7 εκατ., με δείκτη Net LTV περίπου 24,1%, ενώ τα διαθέσιμα έφτασαν τα €50,1 εκατ.. Η αύξηση του δανεισμού σχετίζεται με την επέκταση του επενδυτικού προγράμματος, όπως στις Γούρνες Κρήτης, με τα διαθέσιμα να παραμένουν ενισχυμένα.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το project Skyline, όπου η Dimand συμμετέχει μαζί με την Premia Properties, την Alpha Bank και την EBRD σε χαρτοφυλάκιο περίπου 695 ακινήτων συνολικής αξίας €438 εκατ.

Skyline και αποδόσεις

Η επενδυτική συμμετοχή της Dimand στο Skyline ανέρχεται περίπου σε €9,5 εκατ. και η συναλλαγή εμφανίζει απόδοση πάνω από 25% IRR, αναδεικνύοντας την ικανότητα της εταιρείας να δημιουργεί υπεραξία μέσω αναδιάρθρωσης και repositioning ακινήτων.

Στο νέο πεδίο δραστηριότητας, η κοινωνική κατοικία ανοίγει άλλη κατεύθυνση: το πρώτο έργο στον Ελαιώνα αφορά περίπου 140 διαμερίσματα σε έκταση 10.000 τ.μ., με επιδιωκόμενα ενοίκια της τάξης των €600–650. Η Dimand έχει ήδη εξασφαλίσει πρόσθετα ακίνητα σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη, δημιουργώντας βάση για περαιτέρω ανάπτυξη.

Τουριστικό χαρτοφυλάκιο και αποεπενδύσεις

Στον τουρισμό, το πλάνο περιλαμβάνει πέντε ξενοδοχειακές μονάδες συνολικής δυναμικότητας περίπου 1.600 δωματίων, με projects από το ΦΙΞ έως την Κρήτη, που ενισχύουν τη διαφοροποίηση και σταθερότητα των μελλοντικών ροών.

Σε επίπεδο αποεπενδύσεων, η εταιρεία προχωρά σε πωλήσεις έργων όπως ο Πύργος Πειραιά, το νέο Δικαστικό Μέγαρο Πειραιά, ακίνητα στη Νέα Χαλκηδόνα και γύρω από την Αττική Οδό, καθώς και τμήματα των projects στον Βοτανικό και στα Κτήματα Καμπά. Αυτές οι κινήσεις απελευθερώνουν κεφάλαια για νέες επενδύσεις.

Αποτίμηση και προσδοκίες

Η τρέχουσα αποτίμηση των €248,4 εκατ. αποτυπώνει μέρος της αξίας που έχει ήδη δημιουργηθεί, αλλά δεν ενσωματώνει πλήρως το βάθος του pipeline και τη χρονική διασπορά των έργων. Σε εταιρείες development μεγάλο μέρος της υπεραξίας παράγεται πριν εμφανιστεί στα αποτελέσματα, και αυτό αφορά επενδυτές που βλέπουν πέρα από τη χρήση.

Η δομή των projects επιτρέπει σταδιακή απελευθέρωση αξίας σε διαφορετικές χρονικές στιγμές, δημιουργώντας συνεχόμενα σημεία αναβάθμισης της αποτίμησης στο ταμπλό. Επιπλέον, η ένταση των προ-μισθώσεων σε βασικά έργα —όπως ο Πύργος Πειραιά, όπου η πληρότητα ξεπέρασε το 85% πριν την ολοκλήρωση— σημαίνει ότι σημαντικό μέρος της αξίας μετατρέπεται σε «yield product» προτού πραγματοποιηθεί η τελική έξοδος.

Συνεργασίες και μελλοντικά βήματα

Η σύνθεση συνεργασιών με τράπεζες, διεθνή funds και θεσμικούς επενδυτές δημιουργεί ένα άτυπο «validation layer» για κάθε project. Κάθε νέα συμφωνία λειτουργεί ως σημείο αναφοράς για την αποτίμηση του χαρτοφυλακίου.

Με δεδομένο ότι μέσα στους επόμενους 12–18 μήνες αναμένονται ανακοινώσεις για νέα projects και πιθανές εξαγορές, η αγορά θα κληθεί να επαναξιολογεί την εταιρεία σε πιο πυκνά χρονικά διαστήματα. Αν αυτό συνδυαστεί με αύξηση του μεγέθους των έργων και διεύρυνση σε νέους τομείς, η κεφαλαιοποίηση μπορεί να κινηθεί ταχύτερα από την αύξηση των λογιστικών μεγεθών.

Διαγραμματικά, η μετοχή έχει πλησιάσει την αντίσταση στην περιοχή των €13,40–€13,50. Μια ανοδική διάσπαση θα ανοίξει τον δρόμο προς τα ιστορικά υψηλά των €15–€15,15.

Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής.

Το περιεχόμενο του άρθρου δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως συμβουλή, πρόταση ή προτροπή για την αγορά ή πώληση οποιασδήποτε μετοχής ή επενδυτικού/χρηματοοικονομικού προϊόντος.