Χάος επικρατεί στις μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω της αποχής των συμβολαιογράφων, εξέλιξη που οδηγεί πολύμηνες καθυστερήσεις στις μεταγραφές συμβολαίων

Η αποχή έχει προκαλέσει «έμφραγμα» στην κτηματαγορά και μάλιστα στο χειρότερο δυνατό χρονικό σημείο.

Κι αυτό γιατί παραδοσιακά, ο τελευταίος μήνας του χρόνου είναι και ο πιο δυναμικός σε ό,τι αφορά την ολοκλήρωση συμβολαίων αγοραπωλησίας, αποτελώντας ουσιαστικά την κλιμάκωση πολύμηνων προσπαθειών από πωλητές και αγοραστές, προκειμένου να συγκεντρωθούν τα δεκάδες απαιτούμενα έγγραφα που συνοδεύουν κάθε πράξη.

Σε μια πρώτη αντίδραση για την αρνητική αυτή εξέλιξη, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος, σχολίασε ότι η αποχή από τις συμβολαιογραφικές πράξεις πώλησης κατοικιών μπορεί να έχει καταστροφικά αποτελέσματα για πολλούς πωλητές.

Όπως είπε:

• “Υπάρχουν άνθρωποι που αν δεν μεταβιβάσουν το ακίνητό τους μπορεί να τους γίνει κατάσχεση από κάποιο fund, επειδή δεν θα έχουν τηρηθεί οι προθεσμίες πληρωμής. Υπάρχουν επίσης άνθρωποι που πωλούν, επειδή πρέπει να καλύψουν έξοδα νοσηλείας ή άλλα σοβαρά θέματα (π.χ. χρέη κ.λπ.)”.
• “Βρισκόμαστε σε μια περίοδο πριν από τις γιορτές και το κλείσιμο του έτους, που παραδοσιακά υπογράφονται τα περισσότερα συμβόλαια και θα πρέπει να πληρωθούν έξοδα, μισθοί και άλλες υποχρεώσεις από τις εμπλεκόμενες επιχειρήσεις”
• “Σε όλα αυτά προστίθεται ασφαλώς και τι έχουν τραβήξει επί μήνες όσοι αγωνίζονται τόσο καιρό να εκδώσουν τα έγγραφα που χρειάζονται για να υπογράψουν και τελευταία στιγμή κι αφού έχουν ήδη πληρώσει οφειλές, το κράτος και μηχανικούς, καλούνται να περιμένουν κι άλλο, έως ότου λήξει η αποχή».

Κορυφή του παγόβουνου

Ασφαλώς, η αποχή θα λήξει κάποια στιγμή, ίσως στις πρώτες ημέρες του 2024. Αποτελεί όμως μόνο την «κορυφή του παγόβουνου» σε ό,τι αφορά την πολυδαίδαλη διαδικασία πώλησης μιας κατοικίας. Οπως εξηγεί ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), «σήμερα υπάρχουν επτά διαφορετικά έγγραφα, τα οποία θα πρέπει να εμφανίζουν ταυτόσημο εμβαδόν, απαρέγκλιτα. Πρόκειται για τη βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), τον τίτλο ιδιοκτησίας, την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, την κάτοψη του κτίσματος, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, το κτηματολογικό απόσπασμα και τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΕΝΦΙΑ». Αν σε κάποιο εξ αυτών τα τ.μ. είναι διαφορετικά, ο πωλητής θα πρέπει να ξεκινήσει έναν «μαραθώνιο» διόρθωσης. Ακόμα χειρότερα, αν για κάποιο λόγο έχει γίνει λάθος στα τ.μ. στο παρελθόν (π.χ. στην αρχική σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας), θα πρέπει να προχωρήσει σε μια πολυδάπανη και κυρίως χρονοβόρο διαδικασία αλλαγών και σε όλα τα υπόλοιπα έγγραφα. Μάλιστα, αυτό γίνεται ακόμα κι αν η απόκλιση είναι πολύ μικρή.

Προφανώς, ουδείς αμφισβητεί ότι θα πρέπει επιτέλους να μπει τάξη στο «χάος» των ακινήτων της χώρας. Αυτή ήταν και η μεγάλη «υπόσχεση» της διαδικασίας της κτηματογράφησης. Ωστόσο αυτή έχει εξελιχθεί σήμερα σε «εφιάλτη» για χιλιάδες ιδιοκτήτες και πωλητές ακινήτων, λόγω των λαθών που έχουν γίνει στις καταγραφές των ακινήτων, με ευθύνη τόσο των ίδιων των ιδιοκτητών, όσο και των αναδόχων που ανέλαβαν το έργο του κτηματολογίου. Η κατάσταση επιδεινώθηκε και από την ιδιαίτερα γραφειοκρατική διαδικασία διόρθωσης των λαθών αυτών, αλλά και από την πιο πρόσφατη νομοθέτηση της υποχρέωσης των πωλητών να καταρτίζουν την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Η ταυτότητα κτιρίου λειτουργεί ως «σκούπα», που έχει ως στόχο να διορθώσει όλα τα λάθη που έχουν προηγηθεί στο σκέλος της καταγραφής των χαρακτηριστικών των ακινήτων, όπου κι αν έχουν γίνει αυτά, π.χ. στις συστάσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών, στις κατόψεις, στις οικοδομικές άδειες, στο κτηματολόγιο κ.λπ.

Παρότι σωστή στη σύλληψη, εντούτοις, η ταυτότητα κτιρίου καλείται να εφαρμοστεί χωρίς να έχουν προηγηθεί κρίσιμα βήματα. Οπως εξηγούν μηχανικοί που έχουν αναλάβει τον δύσκολο ρόλο, αφενός των διορθώσεων προγενέστερων λαθών και αφετέρου της «εκπαίδευσης» των πολιτών, η εφαρμογή της ταυτότητας κτιρίου, χωρίς να έχουν ψηφιοποιηθεί τα συμβόλαια που βρίσκονται στα υποθηκοφυλακεία και ακόμα περισσότερο, ούτε οι οικοδομικές άδειες που βρίσκονται στις πολεοδομίες, δυσχεραίνει εκθετικά την όλη διαδικασία, γεννώντας νέες καθυστερήσεις.

Καθυστερήσεις και μετά την υπογραφή των συμβολαίων

Στην πράξη, μια πώληση κατοικίας μπορεί να «σκοντάψει» δεκάδες φορές, έως ότου ολοκληρωθεί, ακόμα κι αν θεωρείται σχετικά απλή περίπτωση, καθώς σοβαρές καθυστερήσεις ενδέχεται να προκύψουν και μετά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. Αν π.χ. υπάρχει βάρος στο ακίνητο, που θα αρθεί μέσω της πώλησης (π.χ. κάποιο υπόλοιπο δανείου), θα πρέπει να χορηγηθούν βεβαιώσεις από την πιστώτρια τράπεζα, προς τον αγοραστή ή την τράπεζά του (εφόσον αυτός δανειοδοτείται για την αγορά του ακινήτου), στη συνέχεια να εγγραφεί το νέο βάρος (στο αρμόδιο ειρηνοδικείο), παρουσία δικηγόρων (της τράπεζας και του αγοραστή) και ασφαλώς να γίνει και η άρση της προσημείωσης.

Μόνο αυτά τα συνήθη βήματα μπορεί να χρειαστούν ακόμα και πάνω από δύο μήνες έως ότου ολοκληρωθούν (π.χ. αν δεν υπάρχει διαθέσιμη ημερομηνία στο τοπικό ειρηνοδικείο, ή όπως πρόσφατα απέχουν οι δικηγόροι από τα καθήκοντά τους), παρότι θεωρούνται απλές υποθέσεις. Αν μάλιστα η οφειλή έχει πλέον περάσει στον έλεγχο κάποιας εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων (μέσω κάποιου fund), ο χρόνος αναμονής αυξάνεται εκθετικά.

Μεσιτικές πηγές αναφέρουν ότι είναι εξαιρετικά δύσκολη η συνεργασία με τις εν λόγω εταιρείες, καθώς η χορήγηση απλών εγγράφων, όπως π.χ. μια βεβαίωση υπολοίπου οφειλής, μια βεβαίωση πρόθεσης άρσης προσημείωσης, ή μια απλή απόδειξη εξόφλησης, συχνά απαιτούν μήνες αναμονής.

Σοβαρές καθυστερήσεις παρατηρούνται όμως και στο στάδιο της μεταγραφής του συμβολαίου, σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο λειτουργεί με προβλήματα. Αυτά οφείλονται στην επί διετία και εν εξελίξει διαδικασία μετασχηματισμού των υποθηκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία.

Αυτή έχει ως αποτέλεσμα, σε αρκετές περιπτώσεις να έχουν συγχωνευτεί γραφεία διαφόρων περιοχών σε ένα νέο, μεγάλο γραφείο (π.χ., το υποθηκοφυλακείο της Αθήνας περιλαμβάνει και περιοχές όπως του Ζωγράφου), ενώ ταυτόχρονα πολλοί υπάλληλοι αποχώρησαν και απορροφήθηκαν σε διάφορες υπηρεσίες του υπ. Δικαιοσύνης. Ετσι, ακόμα και σήμερα, όπως καταγγέλλουν επαγγελματίες της αγοράς, παρατηρούνται πολύμηνες καθυστερήσεις για τη μεταγραφή ενός συμβολαίου. Χωρίς αυτό το πιστοποιητικό δεν μπορεί να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία, καθώς δεν μπορεί να εγγραφεί π.χ. προσημείωση, σε περίπτωση που η αγορά γίνεται με δάνειο.

Oπως σημειώνουν οι συμβολαιογράφοι, «για τις ουρές και τις καθυστερήσεις στα κτηματολογικά γραφεία δεν ευθύνονται οι συμβολαιογράφοι και το έγχαρτο συμβόλαιο, αλλά η δραματική υποστελέχωση των κτηματολογικών γραφείων, με ευθύνη της πολιτείας και το πλημμελέστατο, όπως αποδεικνύεται, έργο της κτηματογράφησης, με ευθύνη ασφαλώς των σχετικών αναδόχων, δεδομένου ότι έχουν διαμορφωθεί κτηματολογικές βάσεις με απειράριθμα σφάλματα και παραλείψεις».

Οι διαδοχικές παρεμβάσεις διαφόρων κυβερνήσεων κατά τις τελευταίες δεκαετίες στην αγορά ακινήτων, χωρίς να υπάρχει ένα ενιαίο και συνεκτικό σχέδιο για τον εξορθολογισμό της λειτουργίας της, που να εφαρμοστεί στον ίδιο χρόνο και όχι σε βάθος δεκαετιών, είναι ο βασικότερος λόγος για τον οποίο οι αγοραπωλησίες έχουν καταστεί σήμερα μια εξαιρετικά επώδυνη διαδικασία για όλους τους εμπλεκόμενους, τόσο τους πωλητές και τους αγοραστές, όσο και τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες. Η τελευταία πολυαναμενόμενη δέσμη μέτρων, που έρχονται να προσφέρουν «ανάσα», ψηφίστηκε πριν από λίγες ημέρες και σύντομα θα ξεκινήσει η εφαρμογή τους. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται λύσεις τόσο στο στάδιο που προηγείται της πώλησης, όσο και σε αυτό που έπεται, δηλαδή της μεταγραφής της πώλησης στο αντίστοιχο κτηματολογικό γραφείο.

Κατάργηση ΤΑΠ

Στο πλαίσιο αυτό, ξεχωρίζουν η κατάργηση της υποχρεωτικής προσκόμισης βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ, μέσω της καθιέρωσης διαδικασίας εντοπισμού και είσπραξης τυχόν οφειλών. Αυτή θα γίνεται με την ενημέρωση από το κτηματολόγιο στον οικείο δήμο κάθε πράξης μεταβίβασης, ώστε στη συνέχεια αυτός να υπολογίζει τυχόν οφειλές (με βάση τα αναγραφόμενα τ.μ. του ακινήτου).

Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα κρίσιμο βήμα, καθώς πολλοί δήμοι είχαν θεσπίσει μια ιδιαίτερα γραφειοκρατική διαδικασία χορήγησης της εν λόγω βεβαίωσης, που απαιτούσε ακόμα και δύο μήνες έως ότου ολοκληρωθεί. Αλλοι δήμοι πάλι, εξέδιδαν τις βεβαιώσεις ηλεκτρονικά και αυθημερόν (π.χ. Αθηναίων) και στη συνέχεια υπολόγιζαν και χρέωναν τυχόν πρόσθετες οφειλές.

Επίσης, καταργήθηκε η πολλαπλή προσκόμιση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών κειμένων εντός του ιδίου γεωτεμαχίου, ενώ σε περίπτωση ψηφιακής υποβολής αίτησης, ο ίδιος ο φορέας (το κτηματολόγιο δηλαδή) θα προχωράει σε προσάρτηση αντιγράφου κτηματολογικού διαγράμματος.

Ακόμα σημαντικότερες κρίνονται οι παρεμβάσεις στο στάδιο της μεταγραφής των εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς διευρύνεται και διευκολύνεται η διαδικασία διόρθωσης των πάμπολλων πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών, χωρίς μάλιστα την υποχρεωτική ρητή συναίνεση του Δημοσίου.

Μάλιστα, «παρέχεται στο κτηματολόγιο η δυνατότητα να καθοριστούν κατηγορίες αιτήσεων, στις οποίες η διόρθωση θα είναι υποχρεωτική, προκειμένου να περιοριστεί η ταλαιπωρία των πολιτών από την κατά κανόνα απόρριψή τους από τους επικεφαλής των κτηματολογικών γραφείων», όπως σημειώνει ο κ. Παραδιάς σε σχετική του παρέμβαση. Ιδιαίτερα θετικό βήμα για τη διευκόλυνση των αγοραπωλησιών θεωρείται και η παροχή της δυνατότητας μεταγραφής οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμα και καθ’ υπέρβαση των χιλίων χιλιοστών, ένα πολύ συνηθισμένο λάθος στις πράξεις που αφορούν οροφοδιαμερίσματα.

Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν και μια σειρά από μέτρα που θα πρέπει να ακολουθήσουν, πέραν ασφαλώς των φιλόδοξων προγραμμάτων που ήδη «τρέχουν» για την ψηφιοποίηση των πολεοδομιών και των υποθηκοφυλακείων, με τη συνδρομή και κεφαλαίων από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Εως ότου ολοκληρωθούν τα έργα αυτά, φορείς του κλάδου σημειώνουν την ανάγκη να παρασχεθεί στους συμβαλλόμενους η δυνατότητα να διορθώνουν μονομερώς προφανή λάθη των τίτλων ιδιοκτησίας τους και η δυνατότητα των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών να τροποποιούν την περιγραφή των ιδιοκτησιών τους στις πράξεις σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την ταυτότητα κτιρίου της κάθε ιδιοκτησίας, ώστε οι πάμπολλες χιλιάδες ιδιοκτητών σε όλη τη χώρα να μπορούν να τις μεταβιβάσουν.

Η εφαρμογή της ταυτότητας κτιρίου έχει φέρει στην επιφάνεια παθογένειες δεκαετιών, περιπλέκοντας κάθε αγοραπωλησία, εφόσον προκύπτουν διαφορές στην επιφάνεια (ακόμα και 2-3 τ.μ.) ανάμεσα στη σημερινή κατάσταση του ακινήτου κι εκείνη που περιγράφεται σε προγενέστερα έγγραφα, όταν δεν υπήρχε το ίδιο αυστηρό καθεστώς με το σημερινό.