Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εισάγει κανόνες που στοχεύουν στην ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού με αυξημένη προστασία για περιοχές που ήδη δέχονται έντονη πίεση και ειδική μεταχείριση για ευαίσθητα νησιωτικά οικοσυστήματα.

Προτεραιότητα στο περιβάλλον

Στην παρουσίαση από τα συναρμόδια υπουργεία τονίστηκε ότι η τουριστική ανάπτυξη πρέπει να συμβαδίζει με την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και την τήρηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε τόπου.

Το σχέδιο στοχεύει στη δημιουργία σαφών προϋποθέσεων για το πού, πώς και υπό ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί η τουριστική δραστηριότητα, με προτεραιότητα τη στροφή επενδύσεων προς μη κορεσμένους προορισμούς.

Κατηγοριοποίηση σε πέντε ζώνες

Για πρώτη φορά η επικράτεια κατηγοριοποιείται σε πέντε διακριτές ζώνες, λαμβάνοντας υπόψη την υφιστάμενη τουριστική δραστηριότητα, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και ειδικά καθεστώτα προστασίας. Σκοπός είναι η μεγαλύτερη προστασία περιοχών με έντονη πίεση και η βιώσιμη ανάπτυξη όπου υπάρχουν περιθώρια επενδύσεων.

Οι πέντε κατηγορίες είναι: (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, (Β) Αναπτυγμένες περιοχές, (Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές, (Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και (Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Ειδική αντιμετώπιση νησιών

Τα νησιά, με εξαίρεση τη Κρήτης και την Εύβοιας, κατηγοριοποιούνται επιπλέον ανάλογα με την έκτασή τους σε τρεις ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για κάθε ομάδα.

Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται στις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ και υπόκεινται σε πιο αυστηρές προβλέψεις για την προστασία του τοπίου και του περιβάλλοντος.

Τι καθορίζει η κατηγοριοποίηση

Η χωρική κατηγοριοποίηση καθορίζει στην πράξη τους όρους ανάπτυξης: ποιες τουριστικές επενδύσεις επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.

Ειδικότερα, επηρεάζεται το είδος των καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν και η ένταση της δόμησης, με στόχο την προστασία της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.

Ποσοστώσεις κλινών στα νησιά

Το πλαίσιο περιλαμβάνει ρύθμιση για τον μέγιστο αριθμό κλινών στα νησιά, ανάλογα με το μέγεθος και την κατηγορία του νησιού. Σε επιβαρυμένες ή ευαίσθητες νησιωτικές ζώνες το ανώτατο όριο για νέα τουριστικά καταλύματα ορίζεται έως 100 κλίνες.

Σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά, ανάλογα με την κατηγορία, μπορούν να επιτραπούν μονάδες έως 350 κλίνες, πάντα σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού.

Αυστηροί κανόνες στην παράκτια ζώνη

Για την παράκτια ζώνη θεσπίζεται πλήρης προστασία στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή: σε αυτή τη ζώνη απαγορεύονται εντελώς νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με ελάχιστες εξαιρέσεις για έργα κοινής ωφέλειας.

Εξαιρούνται μόνο παρεμβάσεις που αφορούν την πρόσβαση ΑμεΑ, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Προστατευόμενες περιοχές και μνημεία

Το πλαίσιο προβλέπει ειδικές πρόνοιες για το Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών, προστατευόμενους παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, καθώς και για αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και ιστορικούς τόπους.

Η επιβολή αυστηρότερων όρων δόμησης και η αναγκαιότητα τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας όπου απαιτείται στοχεύουν στη διασφάλιση του τοπίου, της βιοποικιλότητας και της φυσιογνωμίας των περιοχών αυτών.

Ερωτήσεις και απαντήσεις: τι είναι το πλαίσιο

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αποτελεί ένα εθνικό στρατηγικό σχέδιο που καθορίζει πού και υπό ποιους κανόνες μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός στη χώρα, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.

Στόχος του είναι η οργανωμένη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη, η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, των τοπικών κοινωνιών και του ιδιαίτερου χαρακτήρα κάθε περιοχής.

Γιατί έως τώρα δεν υπήρχε ΕΧΠ-Τ;

Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του 2009 ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους σχετικά με τη διαδικασία έγκρισής του και όχι το περιεχόμενο. Έτσι, για χρόνια η χώρα έμεινε χωρίς σύγχρονο εργαλείο χωρικής οργάνωσης της τουριστικής ανάπτυξης, παρά την ταχεία εξέλιξη του ελληνικού τουρισμού και τις νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και η αυξημένη πίεση σε δημοφιλείς προορισμούς.

Το νέο ΕΧΠ-Τ έρχεται να καλύψει αυτό το κενό και να θέσει σαφείς κανόνες με στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.

Κύριοι στόχοι και στρατηγικές κατευθύνσεις

Βασικός άξονας είναι η τουριστική ανάπτυξη με σεβασμό στις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το πλάνο επιδιώκει τη βελτίωση της εμπειρίας, την ανάδειξη μορφών πέρα από το «ήλιος και θάλασσα» και τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου με ποιοτικές υποδομές.

Προωθείται η διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας σε περισσότερες περιοχές, η στήριξη ειδικών και θεματικών μορφών τουρισμού και η σύνδεση του τουρισμού με τον φυσικό και πολιτιστικό πλούτο, καθώς και άλλους τομείς της οικονομίας.

Κριτήρια κατηγοριοποίησης

Η βασική ταξινόμηση των περιοχών γίνεται με κριτήριο την ένταση του τουριστικού φαινομένου, κυρίως με βάση τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Με αυτά τα στοιχεία διαμορφώθηκαν οι πέντε κύριες ζώνες (Α–Ε) και η επιπλέον κατάταξη των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ, με ειδικούς όρους ανάπτυξης για κάθε περίπτωση.

Πρακτικές συνέπειες της κατανομής

Η κατηγοριοποίηση καθορίζει το είδος των επιτρεπόμενων επενδύσεων, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της τοπικής φυσιογνωμίας.

Σε περιοχές κατηγορίας Α (Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης), δηλαδή όπου υπάρχει πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα στην αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων και επιβάλλονται αυστηρότεροι όροι για νέα μονάδα. Για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα, και στα νησιά αυτής της κατηγορίας το ανώτατο όριο για νέα καταλύματα είναι έως 100 κλίνες.

Στις Β (Αναπτυγμένες) περιοχές, το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου καθορίζεται σε 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα ενισχύονται ειδικές μορφές τουρισμού και σύγχρονες υποδομές.

Στις κατηγορίες Γ, Δ και Ε η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου ορίζεται σε 8 στρέμματα, με προτεραιότητα σε ήπιες μορφές ανάπτυξης και ανάδειξη τοπικών χαρακτηριστικών.

Πρόσθετες ρυθμίσεις για την αρτιότητα και τα αστέρια

Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, ισχύουν οι παραπάνω ελάχιστες αρτιότητες ανά κατηγορία.

Επιπλέον, καθορίζονται οι κατηγορίες των τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε ζώνη, με έμφαση σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών: μόνο μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.

Κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το ΕΧΠ-Τ θέτει πλαίσιο για τη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, προωθώντας μέτρα οργάνωσης και ελέγχου, όπως: καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε σχέση με τη χρήση ως κύρια κατοικία, ρύθμιση της χρονικής διάρκειας δραστηριότητας ανά έτος, θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας και περιορισμούς στην ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή σε νεόδμητα ακίνητα.

Υφιστάμενες άδειες και σχέδια

Υφιστάμενες άδειες, εγκεκριμένα σχέδια και έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία δεν επηρεάζονται από το νέο ΕΧΠ-Τ.

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.) και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει να εναρμονιστούν σταδιακά με τις κατευθύνσεις του κατά τις επόμενες αναθεωρήσεις ή τροποποιήσεις.

Συνύπαρξη με άλλες δραστηριότητες

Το πλαίσιο περιλαμβάνει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες σημαντικές δραστηριότητες, όπως βιομηχανία, εξορύξεις, ΑΠΕ και υδατοκαλλιέργειες, με σκοπό τη βελτίωση της χωρικής οργάνωσης και τον περιορισμό συγκρούσεων χρήσεων.

Στόχος είναι η προστασία του περιβάλλοντος και του τοπίου και η διασφάλιση βιώσιμης ανάπτυξης των τουριστικών προορισμών.

Τι άλλαξε σε σχέση με τη διαβούλευση του 2024

Το κείμενο που παρουσιάζεται σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό το ίδιο με αυτό που είχε αναρτηθεί σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024. Οι όποιες διαφοροποιήσεις προέκυψαν κυρίως από τα σχόλια της διαβούλευσης και την πολιτική βούληση των δύο υπουργείων για αυξημένη περιβαλλοντική προστασία του νησιωτικού χώρου, των ευαίσθητων τοπίων και των περιοχών Natura.

Επιπλέον, μετά τη διαβούλευση εκπονήθηκαν Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια με μελέτες φέρουσας ικανότητας, οι οποίες οδήγησαν στην λήψη αυστηρότερων μέτρων για τη δόμηση σε αρκετές περιπτώσεις.

Συνολικά, οι ρυθμίσεις έχουν σαφές περιβαλλοντικό αποτύπωμα και ενισχύουν την ήπια τουριστική ανάπτυξη και ένα σύγχρονο μοντέλο με αυξημένες περιβαλλοντικές απαιτήσεις.

Δείτε όλη την παρουσίαση του νέου Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό:

Η πλήρης παρουσίαση και τα συνοδευτικά έγγραφα περιλαμβάνουν αναλυτικές χάρτες, κριτήρια κατηγοριοποίησης και τεχνικές προδιαγραφές που καθορίζουν την εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων.