Ηλίας Παπαγεωργιάδης
Θα βλάψει ενοικιαστές και ιδιοκτήτες η ενσωμάτωση στην Ελλάδα της Ευρωπαϊκής Οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων;
Κατά την ταπεινή μου άποψη, τώρα εκτυλίσσονται δύο θέματα που μπορούν να κρίνουν την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων στη δεκαετία που διανύουμε.
Δύο κρίσιμα θέματα
Το πρώτο αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση: τι θα μπορεί πλέον να κτιστεί και τι όχι. Κατανοώ ότι αναμένονται εξελίξεις το επόμενο 18μηνο. Για το θέμα αυτό έχω μιλήσει επανειλημμένα τα τελευταία τρία χρόνια, τόσο με άρθρα όσο και σε εκδηλώσεις.
Το δεύτερο, και ίσως σημαντικότερο, είναι η ενεργειακή αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων. Το ανέδειξα πριν από 18 μήνες: πρόκειται για ένα ζήτημα που ενδέχεται να απαξιώσει περιουσίες εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων.
Για αυτό το θέμα έχω γράψει και ξανά, όμως πλέον η ώρα του πλησιάζει.
Η Οδηγία και τα «δρακόντια» μέτρα
Συνήθως τα μεγάλα και επιζήμια μέτρα ξεκινούν από: «εντάξει, δεν θα είναι κάτι σημαντικό». Συνεχίζουν με «μην κοιτάς, δεν θα εφαρμοστεί» και τελειώνουν με το «σκάσε και πλήρωνε, αυτός είναι ο νόμος και δεν αλλάζει εύκολα». Ελπίζω να μην συμβεί το ίδιο και τώρα.
Ο λόγος είναι η Ευρωπαϊκή Οδηγία 2024/1275, που αφορά την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Η Ελλάδα έχει προθεσμία ως την 30.05.2026 για να ενσωματώσει την οδηγία στο εθνικό δίκαιο.
Τα βασικά σημεία
Τι περιλαμβάνει εν συντομία η Οδηγία; Τα πιο σημαντικά σημεία είναι τα εξής.
Θα δημιουργηθεί ένα Εθνικό Κέντρο Ανακαίνισης Κτιρίων.
Εισάγεται ο όρος ΔΥΠ (Δυναμικό Υπερθέρμανσης του Πλανήτη), που θα αφορά κάθε κτίριο.
Από την 01.01.2028 πολλές κατηγορίες κτιρίων θα πρέπει να έχουν ΔΥΠ.
Από την 01.01.2028 όλα τα δημόσια κτίρια θα πρέπει να κατασκευάζονται με μηδενικούς ρύπους.
Από την 01.01.2030 θα πρέπει το ίδιο να ισχύει και για τα ιδιωτικά κτίρια.
Θα πρέπει να γίνει ενεργειακή αναβάθμιση τουλάχιστον δύο κλάσεων σε κτίρια που σήμερα βρίσκονται σε πολύ χαμηλές κατηγορίες: να φτάσουν τουλάχιστον την κλάση Ε ως το 2030 και την κλάση Δ ως το 2033.
Όλα αυτά, βεβαίως, «για το καλό μας».
Κυρώσεις και ασάφειες
Το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στην Ελλάδα δεν έχει ακόμα εξηγήσει δημόσια τον τρόπο, τα κριτήρια και τις κυρώσεις με τα οποία θα εφαρμόσει την Οδηγία.
Στις Βρυξέλλες κυκλοφορούσε πληροφορία ότι στην αρχική έκδοση της Οδηγίας περιλαμβάνονταν αυστηρές κυρώσεις, όπως η απαγόρευση ενοικίασης ή πώλησης ακινήτων που δεν θα είχαν αναβαθμιστεί ενεργειακά. Αυτό τελικά δεν προχώρησε σε ευρωπαϊκό επίπεδο, αλλά το θέμα παραμένει ανησυχητικό.
Πρόσφατα παρακολούθησα μία ημερίδα με «ανθρώπους που ξέρουν τα του χώρου». Εκεί παρουσιάστηκε η εικόνα ότι το υπουργείο είναι έτοιμο να υιοθετήσει την πιο σκληρή γραμμή το συντομότερο δυνατό. Μακάρι να είναι λάθος όσοι το υποστήριξαν.
Συναγερμός στην αγορά
Τον τελευταίο μήνα βλέπω δημοσιεύματα και εταιρείες του κλάδου να μην προωθούν απλά τα προϊόντα τους, αλλά να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για όσους δεν αναβαθμίσουν γρήγορα τα σπίτια τους, λέγοντας μεταξύ άλλων:
«Θα βγει νόμος που θα ενσωματώνει την Ευρωπαϊκή Οδηγία και θα έχει βαριές κυρώσεις». Και: «Πρέπει να προλάβουμε να αναβαθμίσουμε έγκαιρα τα σπίτια μας, για να σωθεί ο πλανήτης».
Ελπίζω πως όσοι μεταδίδουν τέτοια σήματα είναι παραπληροφορημένοι.
Τα ευρωπαϊκά λάθη στην ενέργεια
Η Ευρωπαϊκή Ένωση, κατά την άποψή μου και πολλών άλλων, λειτούργησε βιαστικά στην πράσινη μετάβαση. Προχώρησε σε γρήγορη απολιγνιτοποίηση, πρόσφερε τεράστιες επιδοτήσεις στην παραγωγή «πράσινης» ενέργειας και δεν δημιούργησε παράλληλα επαρκές πλαίσιο προστασίας για την ευρωπαϊκή βιομηχανία.
Τα αποτελέσματα ήταν αρνητικά: η παραγωγή στην Ευρώπη έγινε πολύ ακριβή λόγω κόστους ενέργειας και η ήπειρος έχασε εργασίες και επενδύσεις.
Με το κλείσιμο λιγνιτικών και, σε κάποιες περιπτώσεις, πυρηνικών εργοστασίων χωρίς επαρκείς εναλλακτικές, η Ευρώπη εξαρτήθηκε ενεργειακά από τρίτες χώρες.
Το κόστος της ενέργειας πολλαπλασιάστηκε, αυξάνοντας την τιμή των προϊόντων και μειώνοντας την αγοραστική δύναμη των πολιτών. Το οικιακό ρεύμα εκτοξεύθηκε, επιβαρύνοντας τα νοικοκυριά.
Παράλληλα οι κινέζικες εταιρείες για πολλά χρόνια πούλησαν εξοπλισμό σε πολύ χαμηλές τιμές, με αποτέλεσμα πολλοί ευρωπαίοι παραγωγοί να κλείσουν ή να εξαγοραστούν.
= Η Ευρωπαϊκή Ένωση κατέληξε να επιδοτεί έργα εκατοντάδων δισ. ευρώ, από τα οποία μεγάλο μέρος της αξίας καταλήγει στην Κίνα.
= Αντί να στηριχθεί έντονα η αποθήκευση ενέργειας, προωθήθηκε κυρίως η παραγωγή «καθαρής» ενέργειας χωρίς τις απαραίτητες υποδομές και δίκτυα.
= Τα ίδια λάθη φαίνεται να επαναλαμβάνονται και στον χώρο των ηλεκτρικών αυτοκινήτων, όπου πιέζεται η κατάργηση των ρυπογόνων κινητήρων χωρίς τις υποδομές και τη διαθέσιμη «καθαρή» ενέργεια για να τους υποστηρίξει.
Ποιες οι συνέπειες αν εφαρμοστεί αυστηρά η Οδηγία
Αν στην Ελλάδα εφαρμοστεί η Οδηγία και επιβληθούν κυρώσεις όπως η απαγόρευση ενοικίασης ή πώλησης ακινήτων που δεν θα έχουν αναβαθμιστεί, οι κοινωνικές και αγοραίες συνέπειες θα είναι βαριές.
Α. Όσοι μπορούν, θα τρέξουν υπό πίεση να ανακαινίσουν τα σπίτια τους. Σε μια αγορά με έλλειψη τεχνιτών και συνεργείων το κόστος θα εκτοξευθεί, όπως και το κόστος των υλικών λόγω τεχνητής ζήτησης. Όταν ο ιδιοκτήτης πιστεύει ότι τον έχεις ανάγκη, συνήθως το “αξιοποιεί”.
1ο αποτέλεσμα: Ένα σπίτι που θα αναβαθμιστεί με μεγάλο κόστος θα μισθωθεί στο ίδιο ενοίκιο ή θα ζητηθεί υψηλότερο για να αποσβεστεί η επένδυση;
2ο αποτέλεσμα: Όσο το κράτος δεν προβλέπει σοβαρή προστασία για τους ιδιοκτήτες, ένας εύπορος ιδιοκτήτης που επενδύει πολλά χρήματα μπορεί να αποφασίσει να κρατήσει το ακίνητο κλειστό για να προστατεύσει την επένδυσή του. Κοινό αποτέλεσμα: απόσυρση ακινήτων από την αγορά.
Β. Όσοι δεν μπορούν να πληρώσουν την ενεργειακή αναβάθμιση έχουν μερικές επιλογές:
1) Να αναλάβει ιδιώτης την επένδυση, λαμβάνοντας ως αντάλλαγμα τα ενοίκια. Προσπαθώ να δω αν αυτό μπορεί να γίνει οργανωμένα, αλλά καταλαβαίνω ότι το ΜΙΔΑ που θα έρθει του χρόνου θα το δυσκολέψει.
2) Να αναλάβει μεγάλη εταιρεία την επένδυση με αντίτιμο πληρωμή μέσω λογαριασμών. Υπάρχει ο κίνδυνος μη καταβολής δόσεων και επιχείρησης από την εταιρεία για κατάσχεση του ακινήτου, με επακόλουθα δικαστήρια και απόσυρση ακινήτων από την αγορά.
3) Να συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης με τον ενοικιαστή ώστε ο ενοικιαστής να κάνει την επένδυση και να αντισταθμιστεί με μειωμένα ή μηδενικά ενοίκια. Μακάρι, αλλά στην Ελλάδα τέτοιες συμφωνίες είναι εύθραυστες και, όπως μου λένε, με το ΜΙΔΑ θα δυσκολέψει ακόμα περισσότερο.
4) Να κρατήσει ο ιδιοκτήτης κλειστό το διαμέρισμα που δεν μπορεί να ανακαινίσει και να το πουλήσει αργότερα.
5) Να πουλήσει το διαμέρισμα με τον αγοραστή να αναλαμβάνει την αναβάθμιση. Αν αυτό γίνει μαζικά, θα δούμε πτώση τιμών και συγκέντρωση ακινήτων από μεγάλους παίκτες. Αν δεν γίνει μαζικά, τα λίγα διαθέσιμα ακίνητα ενδέχεται να έχουν αυξημένο κόστος για τον αγοραστή.
Από τα παραπάνω δεδομένα, δύσκολα διακρίνει κανείς βελτίωση στην αγορά ενοικίασης. Πιο πιθανό μοιάζει το σενάριο της επιδείνωσης και της απόσυρσης σπιτιών.
Μια λύση που δεν χρειάζεται δυστυχώς περιπλοκή
Όλα αυτά θα μπορούσαν να αποφευχθούν. Αν, για παράδειγμα, 2.000.000 σπίτια από τα πάνω από 6.000.000 στην Ελλάδα χρειάζονταν τέτοιες επενδύσεις (εγώ τα εκτιμώ σε 4.000.000, αλλά ας πούμε τα μισά), μιλάμε για επενδύσεις πολλών δεκάδων δισ. ευρώ που η πλειονότητα των Ελλήνων δεν διαθέτει.
Τα πολυδιαφημισμένα προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης που ακούγονται θα έχουν ύψος περίπου 400 εκ. ευρώ. Ακόμα και 4 δισ. ευρώ δεν αρκούν για να καλύψουν το μέγεθος των αναγκών.
Συνεργεία δεν υπάρχουν διαθέσιμα σε επάρκεια και θα οδηγηθούμε σε εκβιασμούς και καταστάσεις αλλοφροσύνης, με αποτέλεσμα να λείψουν χιλιάδες σπίτια από την αγορά ενοικίασης.
Δεν τα χρειαζόμαστε όλα αυτά. Το ΥΠΕΝ μπορεί να ενσωματώσει την Οδηγία χωρίς να επιβάλει μεγάλες ποινές σε όσους δεν προλάβουν τα ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα.
Μπορεί να εφαρμοστεί η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, που θα βοηθήσει πολλούς ιδιοκτήτες να κερδίσουν μία ενεργειακή κλάση. Μπορούν να συζητηθούν και άλλες προτάσεις, αν υπάρξει δημόσιος διάλογος.
Λύσεις υπάρχουν, αν υπάρχει διάθεση να τις συζητήσουμε με ρεαλισμό.
Υπάρχει κανείς που πιστεύει πως το να δημιουργήσουμε άλλο ένα μεγάλο πρόβλημα στη χώρα θα ωφελήσει την κοινωνία ή την ήδη προβληματική αγορά ενοικίασης;
ΥΓ. Στο έσχατο σενάριο, αν δεν υπάρχει άλλη λύση, όπως δεν εφαρμόζουμε την Ευρωπαϊκή Οδηγία για τα μεταχειρισμένα αυτοκίνητα, ας μην εφαρμόσουμε αυτή ή ας την εφαρμόσουμε με τρόπο που δεν θα βλάψει την κοινωνία μας.
Εκδηλώσεις και επαφές
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Από την Παρασκευή 15.05 ως και την Κυριακή 17.05 θα είμαστε στην έκθεση Premium Real Estate Expo (σταντ C123) για να παρουσιάσουμε με την εταιρεία μας Taurus Development τις προτάσεις μας για διαμερίσματα μικρών επιφανειών και υψηλής ποιότητας σε στρατηγικά σημεία στο Χαλάνδρι και τα Βόρεια Προάστια. Την Κυριακή στις 13.00 θα μιλήσω με θέμα “Γιατί οι μικρές επιφάνειες στα νεόδμητα ακίνητα είναι η νέα επενδυτική επιλογή”.
Για πρόσκληση εισόδου εδώ.
ilias@iliaspapageorgiadis.com
Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος.
Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: Ακίνητα 2026. Checkpoint στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο “Ιωάννης Βελλίδης“, στη Θεσσαλονίκη!
