Στα ύψη έχουν φτάσει τα ενοίκια των φοιτητικών κατοικιών. Οι τιμές είναι ακόμη και υπερδιπλάσιες σε σχέση με 10 χρόνια πριν και οι αυξήσεις ξεπερνούν το 100%. Οι απλησίαστες τιμές αποτυπώνουν το τρελό ράλι της ελληνικής κτηματαγοράς την τελευταία τριετία.

Η μεγάλη άνοδος της ζήτησης και η ταυτόχρονη μείωση της προσφοράς επηρεάζουν τις αυξήσεις. Στην Αθήνα και την Πάτρα, η αύξηση ανέρχεται σε 115,7% και 112,5% αντίστοιχα.

Σύμφωνα με την φετινή έρευνα της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, από το 2015 έως και φέτος, η μέση αύξηση των ενοικίων φοιτητικής στέγης σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο και Κομοτηνή, διαμορφώνεται σε 91,5%.

«Εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και στις 6 περιοχές μελέτης καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται. Η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά, αναφέρει ο κος Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis.

Τα φοιτητικά διαμερίσματα, οι αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών.

Μειωμένη προσφορά, αυξημένη ζήτηση

Λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2015, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

«Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Ενδεικτικά, στο Γουδί και στου Ζωγράφου είχαμε μια αύξηση εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης της τάξεως του 11,04% και 11,3% αντιστοίχως, σε σχέση με το 2023», επισημαίνει ο κος Ξυλάς.

Το μέγεθος και η ηλικία των σπιτιών

Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 53 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 47 έτη, ο Βόλος με 39 έτη, η Πάτρα με 36 έτη και το Ηράκλειο Κρήτης με 29 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει η Κομοτηνή με 21 έτη. Ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση ηλικία από 25 μέχρι 45 έτη.

Τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στην Αθήνα με διάμεση επιφάνεια τα 52 τ.μ. Ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 48 τ.μ., ο Βόλος με 47 τ.μ., το Ηράκλειο Κρήτης με 45 τ.μ. και η Κομοτηνή με 42 τ.μ.

Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Πάτρα με 41 τ.μ. Ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση επιφάνεια από 40 μέχρι 50 τ.μ. Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Αυξάνεται η ζήτηση κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια

Η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο.

Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να μοιράζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης.

Ιδιωτικές πρότυπες εστίες

Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα «ιδιωτικών φοιτητικών εστιών», καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.

Αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες τύπου «all inclusive» όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι:

–          στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων),

–          η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση,

–          η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα,

–          τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα,

–          βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς,

–          υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης,

–          το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.

Οι υφισταμενες πανεπιστημιακές φοιτητικές εστιές θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη. Τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κά). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά.

Η κυβέρνηση με τη διαδικασία ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα) έχει αποφασίσει τη δημιουργία νέων ή την ολική ανακαίνιση υφιστάμενων φοιτητικών κατοικιών καθώς και με την είσοδο των ιδιωτικών Πανεπιστημίων θα αυξηθεί το ήδη υπάρχον πρόβλημα της στέγασης των φοιτητών.

Παρότι τα ΣΔΙΤ αυτά είναι απολύτως αναγκαία, καθώς η εξασφάλιση κατοικίας για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτή της καταγωγής τους είναι επίπονη, δεν υπάρχει ασφαλής πρόβλεψη για το πότε θα τεθούν σε τροχιά υλοποίησης και στη συνέχεια λειτουργίας. Οι σχετικές διαδικασίες καθυστερούν για πολλούς λόγους μεταξύ των οποίων είναι:

– το γνωστό εδώ και δεκαετίες πρόβλημα της γραφειοκρατίας που βάζει εμπόδια στον κατασκευαστικό κλάδο,

– η αδυναμία των πανεπιστημίων να τις υποστηρίξουν, μη διαθέτοντας τεχνικές υπηρεσίες

– η ραγδαία αύξηση των α’ υλών και του ενεργειακού κόστους.

Ενδεικτικά, τα Πανεπιστήμια τα οποία έχουν μπει στη διαδικασία διαγωνισμού ή είναι σε πολύ αρχικό στάδιο είναι, το Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας (Κοζάνη, Φλώρινα, Καστοριά, Πτολεμαϊδα), το Πανεπιστήμιο Κρήτης (Ρέθυμνο και Ηράκλειο), το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης (Αλεξανδρούπολη, Κομοτηνή, Ξάνθη), το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας (Βόλος και Λαμία), Πάντειο Πανεπιστήμιο (ανακαίνιση κτιρίου πρώην φοιτητικής εστίας).