Η ξενοδοχειακή αγορά της Αθήνας εμφανίζεται συγκρατημένα αισιόδοξη για το 2026, παρά τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης στη ζήτηση που αποδίδονται στην γεωπολιτική αβεβαιότητα στη Μέση Ανατολή. Η σύγκριση με τη Βαρκελώνη, έναν από τους μεγάλους ανταγωνιστές στη Μεσόγειο, αναδεικνύει τόσο τα περιθώρια ανάπτυξης της πρωτεύουσας όσο και σοβαρές αδυναμίες σε υποδομές, δημόσιο χώρο και διαχείριση τουριστικών πιέσεων.
Πρώτα σημάδια επιβράδυνσης και ελπίδες για Μάιο
Στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην εκδήλωση του ΔΑΑ και της ΕΞΑΑΑ δείχνουν ότι ο Μάρτιος 2026 έκλεισε με πτώση 0,8% και ο Απρίλιος με μείωση 3,8%, παρά την αύξηση του ADR στα ξενοδοχεία. Ωστόσο, τις πρώτες ημέρες του Μαΐου καταγράφεται σταδιακή ανάκαμψη της ζήτησης για τον προορισμό.
Ο πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ, Ευγένιος Βασιλικός, τόνισε ότι τα ξενοδοχεία της Αθήνας επηρεάζονται διαφορετικά ανάλογα με τις αγορές-στόχους τους. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι μονάδες που βασίζονται περισσότερο στην αγορά του Ισραήλ δέχονται μεγαλύτερες πιέσεις σε σχέση με αυτές που προσεγγίζουν κυρίως την αμερικανική αγορά.
Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Βασιλικός: «Τον Μάιο μπαίνουμε ξανά σε πιο παραδοσιακούς ρυθμούς κρατήσεων, χωρίς όμως να έχουμε φτάσει ακόμη στα επίπεδα που περιμέναμε». Προσέθεσε ότι οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή αναμένεται να αυξήσουν και το λειτουργικό κόστος των ξενοδοχειακών μονάδων.
Έρευνα ικανοποίησης και ρεκόρ επιβατικής κίνησης
Κεντρικό θέμα της εκδήλωσης, που ο ΔΑΑ και η Ένωση έχουν μετατρέψει πλέον σε θεσμό, ήταν η παρουσίαση της ετήσιας έρευνας ικανοποίησης επισκεπτών της Αττικής. Ο διευθύνων σύμβουλος του ΔΑΑ, Γιώργος Καλλιμασιάς, χαρακτήρισε την έρευνα «πολύτιμο εργαλείο γνώσης για τον προορισμό», καθώς αποτυπώνει την εμπειρία των επισκεπτών τόσο ποιοτικά όσο και ποσοτικά.
Ο κ. Καλλιμασιάς επισήμανε ότι το 2025 ο ΔΑΑ κατέγραψε νέο ιστορικό ρεκόρ επιβατικής κίνησης, με 34 εκατ. επιβάτες — αύξηση 6,4% σε σχέση με το 2024, όταν είχαν διακινηθεί περίπου 32 εκατομμύρια. Ειδικά για την Αθήνα, οι ξένοι επισκέπτες έφθασαν τα 8,7 εκατ., αυξημένοι κατά 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ και το πρώτο τετράμηνο του 2026 προστέθηκαν επιπλέον 2 εκατ. ξένοι επισκέπτες.
Παράλληλα, η εποχικότητα φαίνεται να μειώνεται σταδιακά: το ποσοστό επισκεψιμότητας μεταξύ Απριλίου και Σεπτεμβρίου έχει υποχωρήσει στο 62%, ενώ ο Οκτώβριος του 2025 ήταν ιδιαίτερα ισχυρός — στοιχείο που ενισχύει την προοπτική 12μηνης λειτουργίας για την Αθήνα.
Αριθμοί που δείχνουν το μέγεθος του ανταγωνισμού
Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στη σύγκριση με τη Βαρκελώνη, που πλέον θεωρείται παράδειγμα διαχείρισης τουριστικών πιέσεων και υπερτουρισμού. Το 2024 η Βαρκελώνη κατέγραψε 13,1 εκατ. αφίξεις στα ξενοδοχεία, ενώ η Αττική μόλις 5,7 εκατ.
Τον Αύγουστο του 2024, κατά μέσο όρο η Αττική είχε περίπου 42.000 ημερήσιες διανυκτερεύσεις αλλοδαπών, ενώ η Βαρκελώνη ξεπερνούσε τις 112.000. Ο μέσος όρος ημερήσιων διανυκτερεύσεων στα ξενοδοχεία της Αττικής ήταν 26.000 από αλλοδαπούς και 8.800 από Έλληνες, αντίστοιχα στη Βαρκελώνη έφταναν τις 77.000 και 18.000.
Παρά την υψηλή γενική ικανοποίηση επισκεπτών, η Αθήνα υστερεί σε θέματα ασφάλειας, δημόσιων συγκοινωνιών, πληροφόρησης, καθαριότητας και θορύβου. Ο συνολικός δείκτης ικανοποίησης για την Αθήνα είναι 8,4 έναντι 8,7 για τη Βαρκελώνη, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του έτους η ισπανική πόλη υπερέχει σε πληρότητες και μέσες τιμές δωματίων.
Υποδομές και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Σημαντικές διαφορές υπάρχουν και στις ξενοδοχειακές υποδομές: η Βαρκελώνη διαθέτει περίπου τετραπλάσιο αριθμό ξενοδοχειακών δωματίων σε σχέση με την Αττική και ο μέσος αριθμός δωματίων ανά ξενοδοχείο φτάνει τα 162 έναντι μόλις 50 στην Αττική. Παράλληλα, η Αθήνα εμφανίζει μεγαλύτερη διείσδυση βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στη συζήτηση επανήλθε το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και του αιτήματος για ισότιμη αντιμετώπιση της οικονομίας διαμοιρασμού. Επίσης τονίστηκε η ανάγκη να εξεταστεί η φέρουσα ικανότητα ορισμένων περιοχών της Αττικής, που πλέον δυσκολεύονται να διαχειριστούν τον αυξημένο όγκο επισκεπτών.
Παρά τα προβλήματα, οι παράγοντες του κλάδου εκτιμούν ότι η Αθήνα έχει ακόμη περιθώρια ανάπτυξης και δεν έχει φτάσει στα επίπεδα υπερτουρισμού άλλων ευρωπαϊκών προορισμών. Το μεγάλο στοίχημα είναι να αποφευχθεί η επανάληψη λαθών που οδήγησαν σε προβλήματα αλλού.
Ισχυρή ελκυστικότητα αλλά και κενά στην εμπειρία
Η Ιωάννα Παπαδοπούλου, διευθύντρια Επικοινωνίας και Μάρκετινγκ του ΔΑΑ, επισήμανε ότι η έρευνα αναδεικνύει έναν προορισμό με ισχυρή ελκυστικότητα, υψηλή συνολική ικανοποίηση και σαφή συναισθηματική σύνδεση με τους επισκέπτες. Ταυτόχρονα όμως αποτυπώνονται πεδία που χρειάζονται προσοχή: ποιότητα δημόσιου χώρου, καθαριότητα, προσβασιμότητα, καλύτερη αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου και των νησιών του Αργοσαρωνικού, καθώς και εκσυγχρονισμός υποδομών και εξειδίκευση τουριστικών προϊόντων.
Τα αποτελέσματα της έρευνας παρουσιάστηκαν στο ξενοδοχείο Conrad Athens The Ilisian από τη Μαριπόλα Κώτση, Τομεάρχη Έρευνας Αγοράς του ΔΑΑ, και τον Stefan Merkenhof, Managing Consultant της GBR Consulting. Οι έρευνες διεξάγονται ετησίως τόσο από την Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής – Αργοσαρωνικού σε συνεργασία με την GBR Consulting, όσο και από τον ΔΑΑ κατά την αναχώρηση των επιβατών.
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της GBR Consulting και του ΔΑΑ, η Αθήνα καταγράφει υψηλή ικανοποίηση επισκεπτών, ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης και αυξανόμενη οικονομική επίδραση, αλλά παράλληλα αναδεικνύονται προκλήσεις στις υποδομές, στον δημόσιο χώρο και στη διαχείριση της τουριστικής ανάπτυξης.
Η Αθήνα αξιολογείται επίσης ως φιλόξενη και συμπεριληπτική: το 81% των τουριστών θεωρεί ότι η πόλη είναι ανοιχτή και προσβάσιμη για όλους, ανεξαρτήτως εθνικότητας, θρησκείας, σεξουαλικού προσανατολισμού ή αναπηρίας. Εντούτοις, για πρώτη φορά από το 2017, η πλειονότητα των επισκεπτών δεν επισκέφθηκε το παραλιακό μέτωπο της πόλης.
Όσοι επισκέφθηκαν το παραλιακό μέτωπο το αξιολόγησαν θετικά — με βαθμολογία 8,6 για την καθαριότητα των παραλιών και 8,0 για την ποιότητα της θάλασσας — όμως το παραλιακό προϊόν δεν έχει ακόμη ενταχθεί οργανικά στην συνολική τουριστική εμπειρία. Η επισκεψιμότητα στα νησιά του Αργοσαρωνικού παραμένει περιορισμένη, κυρίως λόγω έλλειψης χρόνου και επαρκούς ενημέρωσης.
