Η κυβέρνηση εξετάζει παρέμβαση στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, εν όψει της προγραμματισμένης προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών που αναμένεται το 2027. Στόχος της παρέμβασης είναι η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων να συγκρατηθεί, ή ακόμη και να μειωθεί σε ορισμένες περιοχές, παρά την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της αγοράς.

Το επόμενο έτος θα ενεργοποιηθεί νέα προσαρμογή για τα ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, με βάση ένα αυτοματοποιημένο σύστημα που θα παρακολουθεί ηλεκτρονικά τις μεταβολές των εμπορικών τιμών στην κτηματαγορά. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα γίνεται αυτόματα μέσω του νέου πληροφοριακού συστήματος, στο οποίο θα καταγράφονται οι τάσεις και τα δεδομένα της αγοράς, εξισώνοντας διαρκώς τις αντικειμενικές με τις πραγματικές τιμές.

Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε το 2021 και ίσχυσε από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Ράλι τιμών από το 2021

Από το 2021 έως το τέλος του 2025 οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί αισθητά, σε πολλές περιπτώσεις πάνω από 60%. Αυτό σημαίνει ότι μια νέα αναπροσαρμογή το 2027 θα φέρει σημαντική άνοδο στις τιμές ζώνης, ειδικά στα αστικά κέντρα, σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές και σε ζώνες υψηλής ζήτησης.

Εάν δεν υπάρξει παρέμβαση στον ΕΝΦΙΑ, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μεταφραστεί σε υψηλότερους φόρους για τους ιδιοκτήτες.

Προτεινόμενο «κούρεμα» συντελεστών

Στο κυβερνητικό σχέδιο προβλέπεται κούρεμα των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ. Παρά την αύξηση της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, οι συντελεστές που εφαρμόζονται σε αυτήν θα μειωθούν ή θα αναδιαρθρωθούν, ώστε το τελικό ποσό του φόρου να μην αυξηθεί. Στην πράξη η φορολογική επιβάρυνση θα καθορίζεται πλέον περισσότερο από τη δομή του φόρου και λιγότερο από την απόλυτη αξία του ακινήτου.

Η χρονική συγκυρία της μεταρρύθμισης είναι κρίσιμη, καθώς πρόκειται για ευαίσθητη πολιτική απόφαση με συσχετισμό και με τον χρόνο διεξαγωγής των εκλογών.

Αντιδράσεις σε επιλεγμένες περιοχές

Η μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να προκαλέσει αντιδράσεις, ιδίως σε περιοχές όπου οι τιμές εκτοξεύθηκαν λόγω επενδύσεων, τουριστικής ανάπτυξης ή βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη αναπροσαρμογής στις συνθήκες της αγοράς και στην προστασία των πολιτών από υπερβολικές επιβαρύνσεις.

Το 2027 αναδεικνύεται ως κομβικό έτος για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, αφού οι τελικές αποφάσεις θα επηρεάσουν όχι μόνο το ύψος του ΕΝΦΙΑ αλλά και άλλους φόρους ακινήτων για τα επόμενα χρόνια.

Αναμόρφωση κλιμακίων

Μία από τις προτάσεις στο τραπέζι είναι η αναμόρφωση των κλιμακίων. Σήμερα ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση συγκεκριμένα εύρη τιμών ζώνης, στα οποία αντιστοιχούν διαφορετικοί συντελεστές. Με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών υπάρχει ο κίνδυνος πολλά ακίνητα να μετακινηθούν σε υψηλότερα κλιμάκια και να φορολογηθούν με μεγαλύτερους συντελεστές.

Για να αποφευχθεί αυτό, εξετάζεται αναπροσαρμογή των ορίων των κλιμακίων ώστε να απορροφηθεί μέρος της αύξησης. Ταυτόχρονα, μελετάται και η μείωση των βασικών συντελεστών σε όλα ή σε συγκεκριμένα κλιμάκια, με μεγαλύτερη έμφαση στα χαμηλά και μεσαία επίπεδα αξιών όπου βρίσκεται η πλειονότητα των ιδιοκτητών. Στόχος είναι η προστασία των νοικοκυριών που έχουν κύρια κατοικία ή μικρή ακίνητη περιουσία.

Συμπληρωματικός φόρος και έμμεσες επιπτώσεις

Εξετάζονται επίσης παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο. Αν και τα τελευταία χρόνια ο ρόλος του περιορίστηκε, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να φέρει περισσότερους φορολογούμενους στο πεδίο του συμπληρωματικού φόρου. Στο τραπέζι βρίσκεται είτε η αύξηση του αφορολόγητου ορίου είτε η αναπροσαρμογή των συντελεστών ώστε να αποτραπεί απότομη αύξηση της επιβάρυνσης.

Οι παρεμβάσεις δεν αναμένεται να περιοριστούν αποκλειστικά στον ΕΝΦΙΑ. Η αναθεώρηση αφορά συνολικά περίπου 20 φόρους και τέλη που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα, με στόχο τη μείωση των επιβαρύνσεων. Το προς εξέταση πλαίσιο προβλέπει ότι δεν θα υπάρξουν αυξήσεις σε φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα, όπως:
Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση / δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου
Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης
Τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη κατοικία
ΕΝΦΙΑ
Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας
Τέλος Ακίνητης Περιουσίας
Φόρος Ακίνητης Περιουσίας
ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή
Φόρος Μεταβίβασης / Χρησικτησίας Ακινήτων
Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων
Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων
Φόρος Δωρεάς ακινήτων
Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών
Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το “Ελληνικό Κτηματολόγιο”
Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων

Το μοντέλο που κερδίζει έδαφος περιγράφεται ως «διπλή κίνηση»: αύξηση των αντικειμενικών αξιών για να ευθυγραμμιστούν με την αγορά και, ταυτόχρονα, μείωση ή αναδιάρθρωση του ΕΝΦΙΑ για λόγους κοινωνικής ισορροπίας. Η επιτυχία των παρεμβάσεων θα κριθεί από το κατά πόσον αυτές οι δύο κινήσεις θα ισορροπήσουν στην πράξη.

Εάν οι μειώσεις στους συντελεστές είναι επαρκείς και στοχευμένες, μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών μπορεί να αντιμετωπίσει μικρές ή μηδενικές αυξήσεις στον φόρο, παρά τη σημαντική άνοδο των αντικειμενικών αξιών. Αντίθετα, εάν οι παρεμβάσεις αποδειχθούν ανεπαρκείς, οι αυξήσεις θα μετακυλιστούν στους φορολογούμενους και οι επιβαρύνσεις θα μεγαλώσουν.