Ένα χρόνιο πρόβλημα χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων επιλύεται καθώς ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις με την υπερψήφιση του νομοσχεδίου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης για την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου.

Οι ιδιοκτήτες πλέον, μπορούν να τροποποιούν τα συμβόλαια μονομερώς υπέρ τους, να διορθώνουν τα τετραγωνικά και άλλα στοιχεία του ακινήτου, χωρίς να απαιτείται σύμπραξη από τους λοιπούς ιδιοκτήτες.

Αυτό που συνέβαινε ως τώρα στις πολυκατοικίες μπλόκαρε τις μεταβιβάσεις. Για παράδειγμα, σε μια πολυκατοικία 40 διαμερισμάτων έπρεπε να υπογράψουν 39 ιδιοκτήτες προκειμένου να πωληθεί ένα διαμέρισμα, σε περίπτωση που η επιμέτρηση του μηχανικού δεν συμφωνούσε με όσα αναγράφονταν στο συμβόλαιο, όπως συμβαίνει στα περισσότερα ακίνητα παλαιότερων δεκαετιών.

Θεσπίζεται, επίσης, η διαδικασία για άμεση επιστροφή οφειλόμενων τελών υποθηκοφυλακείων στους δικαιούχους τους, και επιλύονται χιλιάδες υποθέσεις με τη δυνατότητα απόκτησης τίτλου ιδιοκτησίας με βάση προσύμφωνο.

Το άρθρο 15 του νομοσχεδίου, με τίτλο «Διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη» επιλύει ένα ακόμα πρόβλημα των ιδιοκτητών.

Σύμφωνα μ’ αυτό, αν κάποιος ιδιοκτήτης που έχει προσφύγει εναντίον της Δασικής Υπηρεσίας για ακίνητό του δικαιωθεί σε επιτροπή αντιρρήσεων, θα μπορεί σε δύο μήνες από την απόφαση να απευθυνθεί στο κτηματολογικό γραφείο του οποίου ο προϊστάμενος είναι υποχρεωμένος να του επιστρέψει την ακίνητη περιουσία του.

Εδώ και καιρό έχει ρυθμιστεί το ζήτημα των πρόδηλων σφαλμάτων, καθώς περισσότερα από 400.000 ακίνητα, τα οποία είχαν λανθασμένα υπολογιστεί στους δασικούς χάρτες έπρεπε να αποδείξουν με δικαστικές αποφάσεις ότι οι δασικές υπηρεσίες που τους δικαίωναν έλεγαν αλήθεια.

Οι άτυχοι ιδιοκτήτες ακινήτων, για των οποίων τα δηλωθέντα στο Κτηματολόγιο ακίνητα, το Ελληνικό Δημόσιο ισχυριζόταν ότι βρίσκονται μέσα σε δασικό χάρτη, άρα είναι δασική έκταση, χωρίς στην πραγματικότητα να ισχύει κάτι τέτοιο, έπρεπε να περάσουν πολλές και δύσκολες διαδικασίες.

Έπρεπε να προσφύγουν στην Επιτροπή Ενστάσεων των Δασικών Χαρτών και να λάβουν απόφασή της η οποία να επιβεβαιώνει ότι όντως το ακίνητό τους δεν βρίσκεται σε δασική έκταση.

Στη συνέχεια, θα έπρεπε να κάνουν νέα προσφυγή, αυτή τη φορά στη Δικαιοσύνη, με την απόφαση της Επιτροπής Δασικών Χαρτών ανά χείρας και να λάβουν δικαστική απόφαση η οποία θα επιβεβαιώνει αυτό που ίσχυε από την αρχή, ότι δηλαδή το ακίνητό του δεν βρίσκεται μέσα σε δασική έκταση.

Αυτό το «μπλοκάρισμα» χιλιάδων ακινήτων που καθυστερούσε την κτηματογράφηση διορθώθηκε με τη νέα ρύθμιση του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, η οποία αλλάζει τη διαδικασία.

Σήμερα, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να πάρουν την απόφαση της Επιτροπής των Δασικών Χαρτών και χωρίς δικαστική απόφαση να την καταθέσουν στο κτηματολογικό γραφείο τους, είτε ηλεκτρονικά, ή αυτοπροσώπως, προχωρώντας την εγγραφή τού (μέχρι πρότινος επίμαχου) ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Μονομερής διόρθωση

Επιλύονται, την ίδια ώρα, κι άλλα ζητήματα τα οποία μπλόκαραν την κτηματογράφηση, όπως αυτό της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η οποία σταματούσε αν υπήρχαν έστω και μικρές αποκλίσεις σε σχέση με την αρχική μέτρηση.

Με το άρθρο 16 με τίτλο «Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων – Προϋποθέσεις και επιτρεπτές αποκλίσεις εμβαδομετρήσεων», λύνονται τα ζητήματα ακινήτων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες που χρειάζονται πολεοδομικές τακτοποιήσεις.

Είναι εκατοντάδες χιλιάδες τα διαμερίσματα, κυρίως σε πολυκατοικίες με ημιυπαίθριους και χρήσεις κοινόχρηστου χώρου, στα οποία επιχειρήθηκε να βγει ηλεκτρονική ταυτότητα, αλλά αυτό αποδείχθηκε αδύνατο καθώς υπήρχαν λεπτομέρειες που έπρεπε να τακτοποιηθούν.

Μέχρι σήμερα, για να γίνει εφικτή η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας, η οποία είναι απαραίτητη για τη δήλωση στο Κτηματολόγιο, οι ιδιοκτήτες έπρεπε να διορθώσουν τη διαφορά στα εκατοστά του διαμερίσματος στην οριζόντια ιδιοκτησία.

Για να περάσει αυτή τη διόρθωση θα έπρεπε να έχει την έγγραφη συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών. Αν δεν προέκυπτε ότι η διαφοροποίηση στο εμβαδόν μιας ιδιοκτησίας οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, έπρεπε η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, κάτι που είναι αδύνατο στην πράξη, ιδιαίτερα εάν αφορά παλιές πολυκατοικίες με πολλούς ιδιοκτήτες.

Με τους ενοίκους των μισών πολυκατοικιών της χώρας να έχουν διαφορές για τα κοινόχρηστα και άλλα θέματα, η διαδικασία κόλλαγε λόγω της απροθυμίας των άλλων ιδιοκτητών να συναινέσουν.

Αυτό αλλάζει πλέον, καθώς οι ιδιοκτήτες των παραπάνω ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα να διορθώνουν μονομερώς τα εκατοστά του διαμερίσματος και να τακτοποιούν την ιδιοκτησία τους χωρίς τη συναίνεση άλλων συνιδιοκτητών, μέσω ηλεκτρονικών μέσων, βγάζοντας εύκολα και γρήγορα την ηλεκτρονική ταυτότητα.

Οι υπογραφές των άλλων ενοίκων δεν θα είναι απαραίτητες, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζονται οι διπλανές ιδιοκτησίες, αλλά και ότι η πολεοδομική παράβαση έχει γίνει προτού περιέλθει στην ιδιοκτησία τους. Οι ιδιοκτήτες, δηλαδή, θα πρέπει να έχουν αγοράσει έτσι το ακίνητο.

Μ’ αυτό τον τρόπο, ξεμπλοκάρουν χιλιάδες παγωμένες συναλλαγές, οι οποίες μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση των συμβολαίων.

Πλέον, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να τα τροποποιούν μονομερώς χωρίς τη συναίνεση των άλλων ιδιοκτητών της εκάστοτε οικοδομής αν τηρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις.

Αλλαγή στις χωρικές μεταβολές

Κάτι ακόμα που αλλάζει είναι οι χωρικές μεταβολές. Πλέον, στο σύστημα που έχει δημιουργηθεί, κυρίαρχο ρόλο έχουν οι μηχανικοί της Ελληνικό Κτηματολόγιο, ενώ στις περιοχές όπου υπάρχει μεγάλος φόρτος εργασίας χρησιμοποιείται η δεξαμενή του μητρώου πιστοποιημένων μηχανικών.

Οι τελευταίοι έχουν τη δυνατότητα να εκδίδουν αποφάσεις, αποφορτίζοντας τον όγκο, ενώ η διαδικασία θα γίνεται ψηφιακά και το μητρώο θα είναι ενεργό ώστε οι πολίτες να μπορούν να περνούν αυτόματα μια χωρική μεταβολή για την οποία έχουν συναίνεση των γειτόνων και δεν χρειάζεται να προσφύγουν σε πιστοποιημένο μηχανικό ο οποίος θα εκδίδει απόφαση.

Η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης

Ο πολίτης καταθέτει ένα συμβόλαιο για ακίνητό του στο Κτηματολόγιο. Μέσα σε λίγα λεπτά, ο ψηφιακός υπάλληλος του Κτηματολογίου, με τη χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης, διαβάζει το συμβόλαιο, αναγνωρίζει την πράξη που πρέπει να γίνει, εντοπίζει τι χρειάζεται ακόμα, κάνει έλεγχο πληρότητας των στοιχείων και κάνει εισήγηση προς τον προϊστάμενο για την έγκριση ή την απόρριψη των στοιχείων του συμβολαίου.

Πρόκειται για μια από τις πολλές καινοτομίες που εφαρμόζονται για να μειωθεί η γραφειοκρατία που βασάνιζε τους πολίτες, να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση ως τις αρχές του 2025 και να γίνει το Κτηματολόγιο ένα χρήσιμο εργαλείο στα χέρια όλων των Ελλήνων.

Η έναρξη της τελικής πράξης που οδηγεί στην ολοκλήρωση του Κτηματολογίου δόθηκε με την υπερψήφιση του νομοσχεδίου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με θέμα «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ΝΠΔΔ “Ελληνικό Κτηματολόγιο”».

Με αυτό προχωρά μια σειρά παρεμβάσεων, με τις οποίες το Κτηματολόγιο μπαίνει σε τροχιά ολοκλήρωσης. Αυτές, όπως διατυπώνονται και στο κείμενο του νομοσχεδίου, προβλέπουν, εκτός της χρήσης Τεχνητής Νοημοσύνης στον έλεγχο συμβολαίων, την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης έως το 2025, την επιτάχυνση και ψηφιοποίηση της διαδικασίας διόρθωσης χωρικών μεταβολών, την εξωδικαστική λύση για ακίνητα που αποχαρακτηρίστηκαν ως δασικά και επιστρέφουν στους ιδιοκτήτες τους, χωρίς ταλαιπωρία και τη διόρθωση ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, υπέρ του πραγματικού ιδιοκτήτη.

Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Τελευταία προθεσμία και χωρίς παράταση είναι η 30ή Νοεμβρίου για τα ακίνητα τα οποία είναι χαρακτηρισμένα «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Πρόκειται για περισσότερα από 160.000 ακίνητα σε 313 περιοχές της χώρας που είτε προέρχονται από κληρονομιές για τις οποίες δεν έχει συνταχθεί συμβόλαιο αποδοχής ιδιοκτησίας, χρησικτησίες και διεκδικούμενα ακίνητα στα οποία υπάρχουν πρόδηλα σφάλματα, ή δεν έχουν κτηματολογικές εγγραφές παρότι θα έπρεπε να έχουν δηλωθεί ως το 2018.

Με τη νέα ρύθμιση, το Δημόσιο παραιτείται από την άσκηση ένδικων μέσων για ακίνητα που εμφανίζονται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αν υπάρχει οριστική δικαστική απόφαση έχουν αναγνωριστεί ιδιώτες ως κύριοι των ακινήτων.

Η διαδικασία εγγραφής στο Κτηματολόγιο μπορεί να γίνει ή να διορθωθεί πολύ γρήγορα πλέον, αρκεί να αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα (όπως τους τίτλους ιδιοκτησίας) η ιδιοκτησία ακινήτου να μην επηρεάζεται δικαίωμα άλλου ιδιοκτήτη και να μην έχει δηλωθεί το ακίνητο και από άλλο πρόσωπο.

Σε διαφορετική περίπτωση, οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν, είτε να χάσουν τα ακίνητα, τα οποία θα δηλωθούν δηλαδή οριστικά ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θα περάσουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου, είτε να πληρώσουν πρόστιμα για εκπρόθεσμη δήλωση στο Κτηματολόγιο, καθώς και να μην μπορούν να προχωρήσουν σε καμία πράξη (μεταβίβαση, πώληση , έκδοση οικοδομικής άδειας).

24ωρη υποβολή εγγράφων

Για να εγκριθεί ή απορριφθεί ένα συμβόλαιο ο προϊστάμενος κάθε υπηρεσίας όφειλε να το διαβάσει προσεκτικά. Με τα συμβόλαια να φτάνουν ακόμα και τις 200 σελίδες, οι προϊστάμενοι έπρεπε να εντοπίσουν τα απαραίτητα στοιχεία και να εφαρμόσουν τους κανόνες νομικού ελέγχου, εντοπίζοντας χειροκίνητα αν πληρούνται όλοι οι όροι. Η διαδικασία αυτή, χωρίς να συνυπολογίζεται η κόπωση του εκάστοτε προϊσταμένου, διαρκούσε από μισή ώρα ως και παραπάνω από δύο ώρες.

Τώρα, το Κτηματολόγιο έχει θέσει σε πιλοτική λειτουργία νέο εργαλείο Τεχνητής Νοημοσύνης για τους προϊσταμένους σε όλη την επικράτεια. Το εργαλείο αυτό, το οποίο δεν κόστισε κάτι στο Δημόσιο, καθώς δημιουργήθηκε από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης βασίζεται στη χρήση της τεχνολογίας της Microsoft Azure Open AI.

Με δεδομένο ότι η υψηλή τεχνολογική ποιότητα και αξιοπιστία του εργαλείου διασφαλίζεται από το γεγονός ότι η ανάπτυξη και φιλοξενία του συστήματος έγινε με την υποστήριξη της Microsoft, το βασικό του όπλο είναι ότι δεν χρειάζεται εκπαίδευση του προσωπικού, καθώς είναι πολύ απλό στη χρήση του.

Το σύστημα Τεχνητής Νοημοσύνης του Κτηματολογίου, μπορεί να διαβάσει το κείμενο του συμβολαίου σε φυσική γλώσσα, ξεφυλλίζοντας, 200 σελίδες σε ελάχιστα λεπτά και να αναγνωρίσει το είδος της πράξης εντοπίζοντας τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει των νομικών κανόνων και εφαρμόζοντας αυτόματο έλεγχο πληρότητας των στοιχείων ενός συμβολαίου, όπως ενημερότητες και δήλωση ΕΝΦΙΑ.

Έπειτα από αυτό, το σύστημα Τεχνητής Νοημοσύνης δημιουργεί μια αυτόματη εισήγηση προς τον προϊστάμενο για την έγκριση ή απόρριψη στοιχείων του συμβολαίου.

Οι δοκιμές έχουν δείξει ότι καθώς ο προϊστάμενος πρέπει μόνο να αποφασίσει βάσει της τεκμηριωμένης εισήγησης του εργαλείου ΑΙ, η διαδικασία ολοκληρώνεται πλέον σε λιγότερο από 10 λεπτά, από δύο ώρες που διαρκούσε ως τώρα.

Μειώνεται, επίσης, δραματικά και το κόστος για το Ελληνικό Δημόσιο, αφού από τα 15 ευρώ που κόστιζε ως τώρα, η διαδικασία θα κοστίζει ως 0,30 ευρώ.

Όπως έχει επισημάνει και ο υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρης Παπαστεργίου, αυτή η δυνατότητα της Τεχνητής Νοημοσύνης κάνει πιο απλή την καθημερινότητα των πολιτών και των επιχειρήσεων, με την Τεχνητή Νοημοσύνη να μη λαμβάνει αποφάσεις, αλλά να βοηθά σημαντικά τους εμπλεκόμενους λειτουργούς, επιταχύνοντας διαδικασίες.

«Στοχεύουμε σε πιο γρήγορο νομικό έλεγχο με παράλληλη αναβάθμιση της ασφάλειας δικαίου.

Το Κτηματολόγιο όχι απλώς έχει περάσει στο στάδιο ολοκλήρωσής του λύνοντας ένα πρόβλημα δεκαετιών, αλλά με την αξιοποίηση των αναδυόμενων τεχνολογιών γίνεται ένας δημόσιος φορέας παράδειγμα.

Ένα παράδειγμα για το πώς μπορούμε με την εισαγωγή Τεχνητής Νοημοσύνης να απελευθερώσουμε σημαντικές δυνάμεις και πόρους της Δημόσιας Διοίκησης».

Τα οφέλη από την εισαγωγή της Τεχνητής Νοημοσύνης είναι πολλαπλά.

Δίνεται η δυνατότητα να υποβάλλονται πράξεις όλο το 24ωρο, αφού δεν είναι απαραίτητο να είναι ανοιχτή η υπηρεσία ή να βρίσκεται κάποιος στα γραφεία για να λειτουργήσει η εφαρμογή Τεχνητής Νοημοσύνης.

Μειώνεται η γραφειοκρατία με ταυτόχρονη διευκόλυνση και εξασφάλιση των συναλλαγών, καθώς η αγορά και η πώληση των ακινήτων ολοκληρώνεται πιο γρήγορα και με μεγαλύτερη ασφάλεια.