Νέες φοροελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων από το 2025 αλλά και επιβαρύνσεις ανακοίνωσε η κυβέρνηση με την μείωση ή την κατάργηση πέντε φόρων. Τα νέα μέτρα αφορούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ παράλληλα αυστηροποίηση προβλέπεται στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Σκοπό της κυβέρνησης αποτελεί η αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών.
Το πακέτο των πέντε μέτρων περιλαμβάνει την κατάργηση του φόρου εισοδήματος για τρία έτη σε ακίνητα που προηγουμέως δηλώνονταν ως κενά ή ως ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράταση αναστολής του ΦΠΑ για νέες οικοδομές έως και το τέλος του 2025 με στόχο την διευκόλυνση της διαδικασίας αγοραπωλησιών, την αύξηση των επενδύσεων αλλά και την αύξηση της ιδιοκατοίκησης. Στα νέα μέτρα προστίθενται η διπλάσια μείωση του ΕΝΦΙΑ για κατοικίες φυσικών προσώπων. Παράταση αναστολής φόρου υπεραξίας 15% από μεταβίβαση ακινήτων έως το 2026 αλλά και η μόνιμη κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα σε διατηρητέα ακίνητα αξίας μεχρι 400.000 ευρώ. Το τελευταίο μέτρο αφορά και τους επενδυτές τρίτων χωρών που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν την Golden Visa στη χώρα.
Όσον αφορά το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, προβλέπεται αυστηροποίηση της φορολογίας. Για τα ακίνητα που νοικίαζονται με Airbnb, προβλέπεται αύξηση τέλους βραχυχρόνιας μίσθωσης από 2 εως 8 ευρώ. Παράλληλα, θα τεθούν περιορισμοί στην εγγραφή νέων ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας με σκοπό την συγκράτηση των τιμών των ενοικίων και την ισορροπία στην αγορά. Τέλος, για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης που μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις προβλέπεται ευνοικό καθεστώς που θα έχει διάρκεια εως τρία έτη και θα τίθεται σε ισχύ κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, το οποίο όμως θα χάνεται σε περίπτωση που το ακίνητο θα επιστρέφει σε Airbnb.
Το νέο πακέτο μέτρων
Αναλυτικότερα, το πακέτο μέτρων που αφορά τα ακίνητα και ξεκινά από την 1η Ιανουαρίου του 2025 και προβλέπει τα εξής:
1. Παράταση αναστολής ΦΠΑ για νέες οικοδομές έως τις 31/12/2025. Στόχος είναι η τόνωση της αγοράς ακινήτων και η προσέλκυση επενδύσεων, ενώ η ρύθμιση λειτουργεί και προς όφελος των αγοραστών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φυσικών προσώπων που προορίζουν το ακίνητο για ιδιωτική στεγαστική χρήση. Ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορά ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου του 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας, ενώ η αναστολή ΦΠΑ ξεκίνησε το 2020.
2. Παράταση της αναστολής επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων έως την 31η Δεκεμβρίου του 2026. Ο φόρος υπεραξίας που ανέρχεται σε 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης παραμένει παγωμένος για δύο επιπλέον χρόνια. Οι φορολογούμενοι που θα μεταβιβάσουν ακίνητα έως το τέλος του 2026 δεν θα επιβαρυνθούν με αυτό τον φόρο, διευκολύνοντας έτσι τη ρευστότητα και ενθαρρύνοντας περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
3. Μόνιμη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα επί διατηρητέων κτιρίων αξίας μέχρι 400.000 ευρώ. Το μέτρο στοχεύει στην ενίσχυση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων που επιβαρύνονται σημαντικά για τη συντήρησή τους. Στη συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνονται και επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Golden Visa στην Ελλάδα.
4. Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία έτη για ακίνητα που θα νοικιαστούν και προηγουμένως δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.
5. Διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ από το νέο έτος (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα). Προϋπόθεση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης των προηγούμενων εδαφίων είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.
Τι ισχύει για τα Airbnb.
Την ίδια στιγμή έρχονται οι εξής αλλαγές σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που ενοικιάζονται με Airbnb:
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ή περιβαλλοντικό τέλος αυξάνεται και τους χειμερινούς μήνες και ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ενώ τους καλοκαιρινούς σε 8 ευρώ.
Για την αποσυμφόρηση της αγοράς και τη συγκράτηση των ενοικίων εισάγονται αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Προσοχή θα πρέπει να δώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη νέα φορολογική ρύθμιση. Η φοροαπαλλαγή που αφορά εισοδήματα από κλειστά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης τα οποία μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις συνοδεύεται από αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις. Οσοι ιδιοκτήτες δεν προσέξουν, κινδυνεύουν να χάσουν το ευνοϊκό καθεστώς.
Η φοροαπαλλαγή προβλέπει μηδενική φορολογία
Συγκεκριμένα, η φοροαπαλλαγή προβλέπει μηδενική φορολογία για εισοδήματα από ακίνητα που μισθώνονται με μακροχρόνιες συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, εφόσον αυτές έχουν συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου του 2024 και 31 Δεκεμβρίου του 2025. Το μέτρο ισχύει για ακίνητα με εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα και η απαλλαγή διαρκεί για 36 μήνε
Ωστόσο, για να επωφεληθεί κάποιος, πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Τα ακίνητα πρέπει να έχουν δηλωθεί ως κενά στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2022, 2023 και, εφόσον η σύμβαση συναφθεί το 2025, και του 2024. Εναλλακτικά, αν πρόκειται για ακίνητα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση, αυτή η χρήση θα πρέπει να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ τουλάχιστον ένα έτος πριν από τη μετατροπή τους σε μακροχρόνια μίσθωση.
Ολα τα στοιχεία που αποδεικνύουν την τήρηση των προϋποθέσεων πρέπει να προέρχονται από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος. Για τα έτη 2022 και 2023 οι δηλώσεις πρέπει να έχουν υποβληθεί έως την ημερομηνία δημοσίευσης της εγκυκλίου, δηλαδή έως τις 19 Δεκεμβρίου του 2024. Σε περίπτωση υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων εκ των υστέρων, το αίτημα δεν θα γίνεται δεκτό. Τέλος, αν ένα ακίνητο που έχει ενταχθεί στη ρύθμιση επιστρέψει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απαλλαγή ακυρώνεται από το πρώτο έτος της νέας μίσθωσης. Αν το ακίνητο μείνει κενό, η απαλλαγή διακόπτεται από το έτος που σταματά η μακροχρόνια μίσθωση.
