Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει σε υψηλούς ρυθμούς, με έντονο ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές. Πίσω όμως από τις αυξημένες συναλλαγές, τις ανακαινίσεις και την αναζήτηση ευκαιριών κρύβεται σήμερα ένα πολύ πιο σύνθετο τοπίο σε σχέση με το παρελθόν.
Η άνοδος των τιμών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, οι νέες ενεργειακές απαιτήσεις και οι επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης διαμορφώνουν ένα νέο περιβάλλον, όπου η σωστή αξιολόγηση του κινδύνου γίνεται κρίσιμο στοιχείο σε κάθε αγορά ή επένδυση.
Στο επίκεντρο της έκθεσης
Με αφορμή τη 6η Premium Real Estate Expo 2026, που θα πραγματοποιηθεί από τις 15 έως τις 17 Μαΐου 2026 στο Metropolitan Expo, ο Δημήτρης Καραγεώργος, Founder & CEO της Magna Estate, μίλησε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ για τους βασικούς κινδύνους που αντιμετωπίζουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές, αλλά και για τα συχνότερα λάθη στην αγορά.
Κίνδυνος υπερεκτίμησης της αγοράς
Ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους, όπως επισημαίνει, είναι η λανθασμένη εκτίμηση της ίδιας της επένδυσης και η υπερεκτίμηση της μελλοντικής ανόδου της αγοράς. Σε πολλές περιπτώσεις, αγοραστές και επενδυτές στηρίζονται αποκλειστικά στην προσδοκία ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, χωρίς να αναλύουν σε βάθος όλα τα δεδομένα που καθορίζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνει στον νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν από οποιαδήποτε συμφωνία. Στην ελληνική αγορά εξακολουθούν να υπάρχουν ακίνητα με νομικές, πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες που δεν είναι πάντα άμεσα εμφανείς στον αγοραστή. Αυθαίρετες κατασκευές, προβλήματα στους τίτλους ιδιοκτησίας, ελλιπή έγγραφα ή πολεοδομικές παραβάσεις μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις ή ακόμη και αδυναμία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.
Τεχνική αξιολόγηση και πραγματικό κόστος
Ο τεχνικός έλεγχος αποκτά όλο και μεγαλύτερη σημασία, ειδικά σε παλαιότερα ακίνητα. Στατικά προβλήματα, φθορές, ανάγκες ανακαίνισης και απαιτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να ανεβάσουν πολύ το πραγματικό κόστος μιας επένδυσης και να ανατρέψουν τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό του αγοραστή.
Η αγορά πια δεν στηρίζεται αποκλειστικά στην τοποθεσία και στην τιμή. Η αξιολόγηση των κινδύνων είναι απαραίτητη, αφού προστίθενται συνεχώς νέοι παράγοντες που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα και τη μελλοντική αξία ενός ακινήτου.
Κλιματικά και οικονομικά ρίσκα
Τα τελευταία χρόνια έχουν ενταθεί οι κίνδυνοι από φυσικά φαινόμενα, όπως οι πλημμύρες και οι πυρκαγιές, που στο παρελθόν δεν επηρέαζαν στον ίδιο βαθμό τις αποφάσεις αγοράς. Παράλληλα, οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, ο πληθωρισμός και η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Η ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου επηρεάζει πλέον άμεσα τόσο την εμπορική του αξία όσο και την πιθανή αξιοποίησή του στο μέλλον. Σε πολλές περιπτώσεις, ακίνητα με χαμηλή ενεργειακή κλάση απαιτούν μεγάλες δαπάνες για να παραμείνουν ανταγωνιστικά ή να αξιοποιηθούν επενδυτικά.
Τα συνηθισμένα λάθη
Ο Δημήτρης Καραγεώργος ξεχωρίζει δύο βασικά λάθη που κάνουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές. Πρώτο, η ελλιπής αξιολόγηση του ίδιου του ακινήτου πριν από την αγορά: πολλοί επικεντρώνονται στην τιμή ή στην περιοχή και παραβλέπουν πιθανούς νομικούς κινδύνους, τεχνικά προβλήματα, αυθαιρεσίες ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
Δεύτερο, η απουσία σαφούς επενδυτικής στρατηγικής. Η προσέγγιση για ένα ακίνητο που προορίζεται για ιδιοκατοίκηση είναι διαφορετική από αυτήν για ακίνητο που αγοράζεται για εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης ή για μεταπώληση μετά από ανακαίνιση. Σημαντικό είναι επίσης το λεγόμενο «exit plan», δηλαδή το πώς και πότε ο επενδυτής σκοπεύει να αξιοποιήσει ή να ρευστοποιήσει την επένδυσή του.
Πρακτικές συμβουλές για νοικοκυριά
Για νοικοκυριά που αγοράζουν πρώτη κατοικία ή κάνουν μικρές επενδύσεις, το πιο σημαντικό βήμα είναι η συνεργασία με σωστούς και αξιόπιστους επαγγελματίες. Ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός πρέπει να περιλαμβάνει όχι μόνο την τιμή αγοράς αλλά και όλα τα επιπλέον κόστη: φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανή ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και μελλοντικά έξοδα συντήρησης.
Κάθε αγοραστής οφείλει να καθορίσει εκ των προτέρων τις πραγματικές του ανάγκες, καθώς οι απαιτήσεις μιας οικογένειας με παιδιά διαφέρουν από αυτές ενός εργένη ή ενός ζευγαριού συνταξιούχων. Σε κάθε περίπτωση, ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την τελική απόφαση παραμένει βασική προϋπόθεση για να αποφευχθούν μελλοντικά προβλήματα και απρόβλεπτα έξοδα.
Η αγορά ακινήτου παραμένει μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή και γι’ αυτό απαιτεί σωστή ενημέρωση, ρεαλισμό και μακροπρόθεσμη στρατηγική.
