Σαρωτικές αλλαγές στον τρόπο ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο που παρουσίασαν τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού, βάζοντας στο επίκεντρο τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις και τη δόμηση στα νησιά. Το σχέδιο προκαλεί ήδη έντονες αντιδράσεις από φορείς της αγοράς, ξενοδόχους και τοπικές κοινωνίες, καθώς προβλέπει αυστηρότερους περιορισμούς σε περιοχές που θεωρούνται τουριστικά κορεσμένες.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της κυβέρνησης, στόχος είναι να μπει «φρένο» στην άναρχη τουριστική ανάπτυξη που τα τελευταία χρόνια έχει αυξήσει σημαντικά την πίεση σε υποδομές, φυσικούς πόρους και κυρίως στη διαχείριση νερού και ενέργειας. Στο νέο μοντέλο, η τουριστική ανάπτυξη θα συνδέεται άμεσα με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, ενώ διαφορετικοί κανόνες θα ισχύουν ανάλογα με τον βαθμό κορεσμού ενός προορισμού.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς εξετάζεται η δυνατότητα να επιβληθούν περιορισμοί σε νέες άδειες Airbnb, κυρίως σε νεόδμητα ακίνητα που βρίσκονται σε νησιά ή υπερτουρισμένες περιοχές. Παρότι οι τελικές ρυθμίσεις παραμένουν υπό διαβούλευση, κυβερνητικά στελέχη αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο να «παγώνει» η έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) σε συγκεκριμένες ζώνες.
Αυξάνονται τα όρια δόμησης για νέες ξενοδοχειακές μονάδες
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση για τουριστικές επενδύσεις. Η ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για νέες ξενοδοχειακές μονάδες αυξάνεται από τα σημερινά 4 στρέμματα στα 8 στρέμματα, ενώ σε αρκετές περιοχές το όριο φτάνει ακόμη και τα 12 στρέμματα. Για τις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές, το κατώτατο όριο ανεβαίνει στα 16 στρέμματα.
Οι νέοι περιορισμοί επηρεάζουν συνολικά 18 δημοτικές ενότητες σε ολόκληρη τη χώρα. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, περιοχές της Κρήτης, η Κέρκυρα, τμήματα της Ζακύνθου, αλλά και οι Σποράδες. Η κυβέρνηση θεωρεί πως σε αυτούς τους προορισμούς οι υποδομές έχουν φτάσει στα όριά τους, ειδικά τους καλοκαιρινούς μήνες.
Παράλληλα, τίθενται νέα ανώτατα όρια στις τουριστικές κλίνες. Σε περιοχές υψηλού κορεσμού, οι νέες μονάδες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες, ενώ σε αναπτυσσόμενες τουριστικά ζώνες το πλαφόν αυξάνεται στις 350 κλίνες. Αντίθετα, σε περιοχές χαμηλότερης τουριστικής πίεσης δεν προβλέπονται περιορισμοί. Οι ξενοδοχειακοί φορείς εκφράζουν ήδη αντιρρήσεις, θεωρώντας ότι τα νέα όρια περιορίζουν σημαντικά τις δυνατότητες μεγάλων επενδύσεων.
Στο στόχαστρο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο πλαίσιο αντιμετωπίζει για πρώτη φορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως δραστηριότητα που μπορεί να υπόκειται σε χωρικούς κανόνες. Αυτό σημαίνει ότι περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση ενδέχεται να αποκτήσουν ειδικούς περιορισμούς τόσο στον αριθμό των ακινήτων Airbnb όσο και στη διάρκεια μίσθωσης.
Σύμφωνα με πληροφορίες, εξετάζονται ακόμη και γεωγραφικά κριτήρια για την επιβολή περιορισμών, με βάση στοιχεία της ΑΑΔΕ αλλά και ειδικές μελέτες που θα αποτυπώνουν τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Η λογική του νέου μοντέλου είναι ότι οι τουριστικές δραστηριότητες δεν θα αναπτύσσονται ανεξέλεγκτα, αλλά θα προσαρμόζονται στις πραγματικές δυνατότητες των τοπικών κοινωνιών και των υποδομών τους.
Επιπλέον, προβλέπονται αυστηρότεροι κανόνες και για την παράκτια ζώνη. Σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύονται ουσιαστικά νέες κατασκευές και διαμορφώσεις, με εξαίρεση υποδομές πρόσβασης για ΑμεΑ, ασθενοφόρα ή μικρές ήπιες παρεμβάσεις όπως ξύλινα μονοπάτια και παρατηρητήρια.
Οι δηλώσεις Παπασταύρου και Κεφαλογιάννη
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου χαρακτήρισε το νέο χωροταξικό «πυξίδα» για την επόμενη ημέρα του ελληνικού τουρισμού, επισημαίνοντας ότι καλύπτει ένα θεσμικό κενό που υφίσταται εδώ και περισσότερο από μία δεκαετία. Όπως ανέφερε, στόχος είναι η μετάβαση «από την αποσπασματικότητα στη συνοχή», με σαφείς κανόνες για την οργάνωση του τουριστικού χώρου.
Από την πλευρά της, η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη τόνισε ότι το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν εφαρμόζει οριζόντιες πολιτικές, αλλά λαμβάνει υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Σύμφωνα με την ίδια, η στρατηγική βασίζεται στην ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική ανάπτυξη και τη βιωσιμότητα των προορισμών.
Η κυβέρνηση επιδιώκει η σχετική Κοινή Υπουργική Απόφαση να έχει ολοκληρωθεί έως τα τέλη Ιουνίου 2026, μετά την ολοκλήρωση της δεύτερης φάσης διαβούλευσης με τους φορείς της αγοράς και τις τοπικές κοινωνίες.
Έντονες αντιδράσεις από φορείς και τοπικές κοινωνίες
Οι πρώτες αντιδράσεις από την αγορά του τουρισμού είναι ήδη έντονες. Ξενοδόχοι υποστηρίζουν ότι οι περιορισμοί στις κλίνες και οι αυξημένες απαιτήσεις αρτιότητας θα μπλοκάρουν νέες επενδύσεις, ειδικά σε περιοχές με υψηλό ενδιαφέρον από διεθνείς επενδυτές. Παράλληλα, αρκετοί εκπρόσωποι της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης εκφράζουν φόβους ότι οι νέες ρυθμίσεις θα οδηγήσουν σε σημαντική μείωση της διαθέσιμης προσφοράς ακινήτων.
Αντιδράσεις έχουν καταγραφεί και από δήμους τουριστικών περιοχών, ιδιαίτερα στην Κρήτη, όπου εκφράζονται ανησυχίες ότι ο νέος χάρτης κατηγοριοποίησης θα επηρεάσει την αναπτυξιακή δυναμική ορισμένων περιοχών. Τοπικοί φορείς ζητούν επανεξέταση συγκεκριμένων προβλέψεων πριν οριστικοποιηθεί το σχέδιο
