Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Η γνώμη ενός ειδικού

Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης δεν είναι τυχαίο πρόσωπο στην αγορά ακινήτων. Έχοντας ισχυρό ακαδημαϊκό υπόβαθρο και επιτυχημένη πορεία ως μεσίτης και επικεφαλής εταιρείας του κλάδου, κατέχει εδώ και χρόνια σημαντικές θέσεις σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο, μεταξύ άλλων ως πρόεδρος του ευρωπαϊκού οργάνου των μεσιτών.

Σε πρόσφατη συνέντευξή του σημείωσε μεταξύ άλλων: “… έχω όμως και ένα ερωτηματικό. Αν έξω πέφτει ξύλο και έχεις επενδύσει στην Ελλάδα, δηλαδή 30.000 – 40.000 ακίνητα που έχουν πουλήσει από τη Χρυσή Βίζα… αυτά σε σχέση με τις τιμές που τα πουλήσανε, ακόμη και όταν ήταν καραφουσκωμένα, γιατί ξέρετε τι γινόταν με τις Χρυσές Βίζες, αυτή τη στιγμή έχουν γράψει σημαντικές υπεραξίες…”

Τι συμπεραίνει ο αρθρογράφος

Αν απομονώσουμε το νόημα, ο Κοσμάς Θεοδωρίδης μεταφέρει δύο βασικά σημεία: ότι πολλά ακίνητα που πωλήθηκαν στο πλαίσιο της Golden Visa είχαν υπερβολικά φουσκωμένες τιμές και ότι σήμερα αυτές οι τιμές έχουν ανέβει ακόμα περισσότερο.

Με ικανοποίηση βλέπω πως μια διαπίστωση που εγώ υποστηρίζω εδώ και χρόνια επιβεβαιώνεται από τα χείλη ενός ανθρώπου με βαθιά γνώση της αγοράς και θεσμική εκπροσώπηση του κλάδου.

Ένα προσωπικό όνειρο

Στην προσωπική μου αφήγηση περιγράφω ένα όνειρο-σκηνικό: συμφωνία αγοράς ακινήτου για Golden Visa, με τιμή για τον Κινέζο αγοραστή 250.000 Ευρώ. Ο ιδιοκτήτης θα εισέπραττε 180.000, καθώς 50.000 θα πήγαιναν στη μεσιτική εταιρεία της Κίνας και 20.000 στον Έλληνα μεσίτη.

Αν αυτά τα σενάρια αποτυπώνονταν ευρέως στην πράξη, τότε σε πολλές περιπτώσεις ο Έλληνας πωλητής δεν εισέπραττε ολόκληρο το δηλωθέν ποσό, παραδεχόμενος ότι το ακίνητο είχε πολύ μικρότερη πραγματική αξία.

Πώς διαμορφώθηκε η φούσκα

Στην πράξη, πολλοί παράγοντες συνέβαλαν στη μεγάλη άνοδο των τιμών. Στην αρχική φάση, όταν εισήχθη το καθεστώς της Golden Visa, η αγορά ήταν σχεδόν «νεκρή» και η ζήτηση πολύ περιορισμένη. Η Golden Visa λειτούργησε ως ισχυρή «αντιβίωση» και έφερε κάποια ζήτηση σε μια αγορά με υπερπροσφορά.

Στη συνέχεια μπήκαν στο παιχνίδι μεγάλοι ξένοι παίχτες που πρότειναν σε επενδυτές των χωρών τους να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα αποκλειστικά για τη Visa, συχνά χωρίς να το επισκεφθούν.

Γρήγορα διαμορφώθηκε πρακτική όπου σπίτια με πραγματική τιμή π.χ. 40.000–60.000 Ευρώ προωθούνταν ως τιμές 250.000, επειδή ο ξένος αγόραζε ουσιαστικά την πρόσβαση στην Ευρώπη. Αυτό έδωσε το έναυσμα για αύξηση αξιών και για πολλούς επιτυχημένο flipping ακινήτων.

Η αυτοτροφοδοτούμενη άνοδος

Στην τρίτη φάση, όπως συμβαίνει συχνά στην Ελλάδα, οι ζητούμενες τιμές ενός ακινήτου καθορίζονται από το «τι ζητάνε οι άλλοι γύρω». Μια ή δύο συναλλαγές με υψηλές τιμές αρκούσαν για να αναπροσαρμοστούν οι τιμές σε ολόκληρες γειτονιές. Το επιχείρημα «ο Χ πούλησε για Golden Visa με τόσα, εσύ γιατί να το πουλήσεις φθηνότερα;» έγινε κοινός τόπος.

Έτσι στήθηκε ένα μεγάλο «πάρτι»: ιδιοκτήτες πουλούσαν σε τιμές πολύ υψηλότερες από την κανονική και οι νέες τιμές σταδιακά θεωρήθηκαν «φυσιολογικές». Κάποιοι από τους εισπραχθέντες πόρους αγοράσανε άλλα ακίνητα και κίνησαν περαιτέρω την αγορά.

Συνέχειες έως το 2024-25

Παρά τη μεταστροφή της αγοράς σε πιο υγιή ροή, συνεχίσαμε να επιτρέπουμε χαμηλά όρια απόκτησης μέσα στο 2024–2025, διατηρώντας έτσι την υπερθέρμανση. Όταν τελικά εφαρμόστηκαν νέα όρια για τη Golden Visa διαπιστώσαμε άμεσες αλλαγές στην αγορά, όπως αποτυπώνεται και στα βαρόμετρα αγοράς ακινήτων που ετοιμάζουμε με τη Μονάδα Ερευνών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας.

Οι τιμές ανέβηκαν απότομα λόγω τριών παραγόντων: της απόσυρσης πολλών κατοικιών από την προσφορά, της μη κατασκευής νέων μικρών διαμερισμάτων και της επίδρασης λίγων συναλλαγών Golden Visa που ανέβαζαν συνολικά τις τιμές μιας περιοχής.

Παράδειγμα Πειραιά

Η απόδειξη βρίσκεται στον Πειραιά: όταν η κυβέρνηση ανέβασε το όριο από 250.000 σε 500.000 για το κέντρο και τα προάστια, αυτό ίσχυσε από 01.08.2023 έως 31.08.2024. Μέσα σε μόλις 13 μήνες, ακίνητα που κάποτε πωλούνταν γύρω στα 60.000–100.000 έφτασαν να πωλούνται ως 250.000 λόγω του ρυθμιστικού σήματος που έδωσε η Golden Visa.

Δεν χρειάστηκε να πουληθούν όλα τα σπίτια του Πειραιά για Golden Visa ώστε να ανέβουν οι τιμές. Η Golden Visa έδωσε τον τόνο και οι υπόλοιπες αγοραπωλησίες απλώς ευθυγραμμίστηκαν στα νέα δεδομένα — έτσι λειτουργούν οι μηχανισμοί της αγοράς.

Κοινωνικό κόστος

Το αποτέλεσμα ήταν σημαντικό: οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν απότομα σε πολλές περιπτώσεις πολλαπλασιάστηκαν, οι Έλληνες μπήκαν σε ανταγωνισμό με εύπορους ξένους για τα σπίτια που χρειάζονταν και οι τιμές ενοικίασης ακολούθησαν ανοδικά, επιδεινώνοντας το στεγαστικό πρόβλημα.

Επιπλέον, φαίνεται ότι πολλά από τα ακίνητα που αγοράστηκαν για Golden Visa παραμένουν κλειστά ή δεν διατίθενται προς ενοικίαση — είτε οι αγοραστές δεν πλήρωσαν κοινόχρηστα και εξαφανίστηκαν είτε τα κρατούν κλειστά. Επίσημα στοιχεία θα έρθουν ενδεχομένως με το νέο μητρώο ΜΙΔΑ, αν οι κάτοχοι δηλώσουν τα ακίνητά τους.

Οι ρυθμιστικές αλλαγές

Η κυβέρνηση, και ειδικά ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης, άλλαξε τους όρους απόκτησης Golden Visa μέσω αγοράς ακινήτου. Αυτές οι αλλαγές που είχα τότε χαιρετίσει, πλέον λειτουργούν με νέα κριτήρια και έχουν σταματήσει να επιβαρύνουν την αγορά.

Συγκεκριμένα, το γενικό όριο ανεβήκε στα 800.000 Ευρώ για περιοχές μεγάλου ενδιαφέροντος όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, περιορίζοντας τον ανταγωνισμό του μέσου πολίτη με ξένους επενδυτές.

Για την υπόλοιπη Ελλάδα το όριο ορίστηκε στα 400.000 Ευρώ. Το όριο παραμένει στα 250.000 Ευρώ όταν αλλάζει χρήση ένα ακίνητο και γίνεται οικιστικό, ενώ παρόμοιοι κανόνες ισχύουν για τα διατηρητέα που πρέπει να έχουν ανακαινιστεί ώστε να πωληθούν.

Τι λείπει ακόμη

Δύο επιπλέον μέτρα θα βελτίωναν τα αποτελέσματα: πρώτον, η υποχρέωση (και όχι απλώς το δικαίωμα) να τίθεται σε μακροχρόνια ενοικίαση κάθε ακίνητο που αποκτάται για Golden Visa. Αν ένα τέτοιο ακίνητο μείνει κλειστό, δεν έχουμε προσθέσει αποθεματικό στην αγορά ενοικίασης.

Δεύτερον, μέτρα για όσους έχουν ήδη λάβει Golden Visa και κρατούν σπίτια κλειστά ή έχουν εξαφανιστεί χωρίς να πληρώσουν κοινόχρηστα. Είναι απαραίτητο να ανοίξουν αυτά τα σπίτια και να μπορεί ο διαχειριστής με απλή διαδικασία να γνωστοποιήσει τις οφειλές ώστε να προχωρήσουν νομικές κινήσεις στην Ελλάδα.

Ορθές αλλά προσεκτικές αλλαγές

Τα νέα όρια και μέτρα μείωσαν το περιθώριο του «καραφουσκώματος» που περιέγραψε ο Κοσμάς Θεοδωρίδης και σταδιακά θα αποκαταστήσουν περισσότερη τάξη στην αγορά. Η «αχρείαστη ισχυρή αντιβίωση» μετατρέπεται πλέον σε πιο στοχευμένες παρεμβάσεις που μπορούν να λειτουργήσουν θετικά αν εφαρμοστούν σωστά.

Το πρόβλημα δεν είναι η ύπαρξη της Golden Visa αλλά η προσαρμογή της στα σημερινά δεδομένα της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Εκδηλώσεις και επαφές

Από την Παρασκευή 15.05 έως την Κυριακή 17.05 θα βρισκόμαστε στην έκθεση Premium Real Estate Expo (σταντ C123) με την εταιρεία μας Taurus Development για να παρουσιάσουμε προτάσεις για μικρές, ποιοτικές κατοικίες σε στρατηγικά σημεία στο Χαλάνδρι και τα Βόρεια Προάστια. Την Κυριακή στις 13.00 θα μιλήσω με θέμα «Γιατί οι μικρές επιφάνειες στα νεόδμητα ακίνητα είναι η νέα επενδυτική επιλογή».

Για πρόσκληση εισόδου επικοινωνία: ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος.

Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: “Ακίνητα 2026. Checkpoint” στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο “Ιωάννης Βελλίδης”, στη Θεσσαλονίκη.